Когда мы собираемся приобрести квартиру, то первый вопрос, который встает перед нами – покупать жилье в новостройке или же на вторичном рынке. Многие склоняются к новостройкам, так как на стадии строительства стоимость такой квартиры будет намного дешевле, такая недвижимость несоизмеримо больше по квадратным метрам, чем обычные «хрущевки» и даже «сталинки», все коммуникации в таких домах новые, да и атмосфера в подобных домах чище и новее, чем если вы вселяетесь в квартиру, где до вас жило уже несколько семей.
Кроме того, покупая квартиры в новостройках, у вас будет возможность планировки квартиры по своему желанию, и выбор первичной недвижимости на сегодняшний день достаточно широк.
Но, несмотря на большое количество плюсов, необходимо помнить, что покупка недвижимости в строящемся доме имеет значительные риски. На самом деле данная тема очень обширна и многоаспектна, в каждом конкретном случае оценка уровня рисков и юридических механизмов их минимизации осуществляется индивидуально, и поэтому невозможно дать стандартные алгоритмы действий на все случаи жизни.
Юрисконсульт компании «Ron-Stone», Пейчева Светлана рассказала «Метро Плюс», по каким параметрам выбирать компанию-застройщика и выделил основные требования, соблюдение которых позволит минимизировать риски при покупке квартиры в строящемся доме или, как минимум, даст возможность защитить свои права и интересы в суде:
1 В первую очередь необходимо изучить компанию-застройщика, ее деловую репутацию: если компания давно работает на рынке, все объекты сдаются в эксплуатацию и есть готовые дома, то затягивания сроков окончания строительства, скорее всего, не будет либо оно будет минимальным.
2 Необходимо также собрать информацию о самом объекте строительства: какими темпами идет строительство, степень готовности дома. Не лишним будет и поездка непосредственно к самому строительному объекту.
3 После того как будет собрана первоначальная информация о компании-застройщике и об объекте, необходимо запросить у застройщика для ознакомления учредительные документы, а именно: устав, свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
4 Дополнительно проверьте документы уполномоченного представителя компании, который имеет право заключать договоры от лица руководителя компании-застройщика.
5 Также попросите предоставить лицензию, которая дает право на строительство. Обратите внимание на срок ее действия, а также на указание на право строительства зданий, соответствующих по высоте продаваемому объекту.
6 У добросовестной компании-застройщика должны быть обязательно надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы по объекту, а именно:
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды на него). Обратите внимание на целевое назначение земли (то есть в соответствующей графе должно быть указанно: «для строительства жилого дома по адресу…»). Если дом будет построен, например, на землях сельскохозяйственного назначения, тогда вы долго не сможете заселиться в свою квартиру.
- разрешение на строительство. Здесь важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. На практике иногда встречаются случаи, когда компания проводит застройку по нескольким объектам сразу, но разрешения именно на тот дом, в котором находится ваша квартира, у него не оказывается.
- проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.
7 Приступая к заключению договора с застройщиком, обратите внимание, какой именно предлагается договор. В целях правильной квалификации природы договора имеет значение не только его наименование, но и волеизъявления, цели сторон и существо обязательств.
Как известно, практически все застройщики, реализуя недвижимость на стадии строительства, либо не имеют проектной документации, либо данная документация является недоработанной, несогласованной. Поэтому совершая продажу объекта строительства, с потенциальным покупателем может быть заключен один из нескольких «альтернативных» договоров.
8 Определившись с видом заключаемого договора, приступайте к изучению его условий. Сторонами договора должно быть достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в противном случае договор будет признан судом незаключенным.
Во-первых, в договоре обязательно должен быть четко прописан его предмет, а именно: характеристика объекта недвижимого имущества должна позволять выделить квартиру в составе многоквартирного дома (дом, подъезд, этаж, номер квартиры и др.), а также иные данные, позволяющие идентифицировать ее (площадь и др.).
Во-вторых, договор должен содержать срок окончания строительства и передачи потенциальному покупателю (дольщику) застройщиком квартиры.
В-третьих, в договоре должна быть определена цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Договор долевого участия в строительстве должен дополнительно содержать гарантийный срок на объект долевого строительства.
Обязательно обратите внимание на те важнейшие условия договора, которые определяют весь объем прав и обязанностей застройщика, его ответственность, в том числе штрафные санкции за нарушение обязательств.
9 При заключении договора обратите внимание на то, кто является стороной по нему. На практике возникают ситуации, когда застройщик продает под своим именем квартиры, при этом с покупателями заключаются договоры с иными организациями, которые юридически к застройщику не имеют никакого отношения. В таких случаях, к примеру, заинтересованному покупателю разъясняют, что компания-продавец входит в холдинг застройщика, однако это не соответствует действительности.
10 Обязательно убедитесь в соблюдении застройщиком установленных законодательством требований к форме договора, в которой он должен быть заключен. Все рассмотренные выше варианты договоров должны быть заключены в письменной форме, договор долевого участия в строительстве дополнительно подлежит государственной регистрации.
В заключение отметим, что необходимо внимательно отнестись не только к выбору надежного застройщика, но и к подписываемому договору, а также следует особенно тщательно изучать документы, на основании которых данный договор заключается.
В Киеве большинство объектов строятся с нарушениями норм и отсутствующей разрешительной документацией. Хорошим примером добросовестного подхода застройщика может послужить площадка ЖК «Шевченковский Квартал». На объект есть полный пакет документов и каждый, покупая квартиру, может ознакомиться с ними и быть спокоен за свои инвестицииПейчева Светлана Ивановна, юрисконсульт управляющей компании «Ron-Stone»
08 червня 2015 г., 15:31
