Обман століття в Дубаї, або Палаци з повітря Яни Рудковської

Дубай звикли вважати місцем, де гроші перетворюються в бетон і скло. Тут пустеля за двадцять років стала столицею хмарочосів, а ринок нерухомості — символом стабільності.

Інвестори з усього світу несуть сюди мільярди, впевнені: суворі правила, система ескроу-рахунків і залізна репутація захистять їх від обману. Але за фасадом розкоші все частіше ховаються історії, схожі на старі афери. Одну з найгучніших афер журналісти вже називають «обманом століття в Дубаї». Ім’я головної героїні — українська рієлторка Яна Рудковська.

Від київських угод до дубайських хмарочосів

У Києві Рудковську знали як господарку агентства The Yard. Вона активно вела соцмережі, знімала рекламні відео, продавала квартири у преміумсегменті. Її стиль був агресивним і сучасним — саме таким, який люблять молоді інвестори. Але після початку війни її сліди в Україні стали стрімко зникати. У той самий час в Дубаї з’являється нове ім’я — Yana Yard Properties, а згодом і девелоперський проєкт Oak Yard.

На рендерах Oak Yard виглядав як хмарочос майбутнього: просторі квартири, стильні інтер’єри, лозунги про «біохакінг» і «next-gen living». Рекламні слогани обіцяли «здорове екосередовище» і «спосіб життя нового покоління». У маркетингових матеріалах з’являлися різні цифри — то 19 поверхів, то 23. Одним інвесторам називали здачу у 2026 році, іншим — у 2027. Навіть назва забудовника плуталась: то One Yard Development, то Yard Development.

Для ринку Дубая, де кожен проєкт повинен бути зареєстрований в RERA (Real Estate Regulatory Authority, Агентство з регулювання ринку нерухомості Дубая) з точними параметрами, такі розбіжності виглядали підозріло. Але клієнтів це не зупиняло. Навпаки, завдяки красивим презентаціям і агресивному маркетингу Oak Yard швидко обріс десятками інвесторів з України та Росії.

Порожній котлован замість башти та додаткове фінансування

Перший тривожний дзвінок пролунав, коли клієнти вирішили побачити будівництво на власні очі. На місці майбутнього хмарочоса їх чекав лише котлован, подекуди — бетонні блоки та сліди підготовчих робіт.

«На рендерах хмарочос, а в реальності пустир», — скаржились користувачі в українських Telegram-каналах. Інші інвестори писали: «Нам обіцяли здачу через два роки, але зараз навіть перший поверх не готовий».

Фотографії з майданчика стали поширюватися в соцмережах, а в коментарях до рекламних постів Yana Yard з’являлися питання: «Де будівництво? Чому немає звітів?» Відповідей або прозорих пояснень від девелопера так і не було.

Саме в цей момент на сцені з’явились офіційні повідомлення інвесторів з вимогою внести нові суми. У розпорядженні редакції є такі листи від FUTURA EDGE INVESTMENT L.L.C. Один адресований самій Яні Рудковській, інший — компанії Garenne. У обох випадках йшлося про «необхідність профінансувати наступний етап проєкту».

Для інвесторів це стало шоком. «Ми вже заплатили перший внесок, тепер вимагають другий, хоча будівництва як не було, так і немає», — переказували у соцмережах невдоволені клієнти.

У нормальних умовах всі платежі повинні йти на ескроу-рахунок, контрольований державою. З нього гроші виводяться тільки після підтвердження виконаних робіт. Але у випадку з Oak Yard складалось враження, що кошти збираються напряму на рахунки пов’язаних компаній. Це означало: контроль втрачається, а інвестори залишаються одні на один з обіцянками.

Ширма для виведення грошей

Журналісти в Києві невдовзі звернули увагу на ще одну сторону історії. Згідно з їхніми даними, через дубайські фірми Рудковської виводились мільйони доларів з України та Росії. Хтось вважає, що йдеться лише про гроші довірливих клієнтів, які купилися на красиві рендери.

Але інша версія звучить набагато небезпечніше: Oak Yard міг використовуватись як канал для переведення капіталів. Цю версію підтверджує клієнтська база, частина якої виявилась у розпорядженні редакції. 90% клієнтів – громадяни Росії. Загальна сума грошей йде на десятки мільйонів доларів, які опинилися в Дубаї.

Коли приватні інвестори купують «метри на котловані», цим же механізмом можна прикрити виведення великих сум. У підсумку звичайні клієнти думають, що фінансують свою майбутню квартиру, а насправді їхні гроші розчиняються в ланцюжку офшорних компаній разом із мільйонами зовсім інших гравців.

Наявність у Рудковської Emirates ID, виданого відомством Citizenship, Customs & Port Security, підтверджує: вона не тимчасовий гість, а людина, яка закріпилась у юрисдикції ОАЕ. Для багатьох це стало додатковим сигналом: бізнес перебудовано на «дубайський лад», а отже, вивести гроші в цій системі простіше.

Сама Рудковська на звинувачення реагує жорстко. В інтерв’ю вона заявляє, що стала жертвою «чорного піару» та «інформаційної атаки». В одному з випадків вона прямо звинуватила київських конкурентів у тому, що вони «намагаються відібрати у неї репутацію». За її версією, Oak Yard — реальний проєкт, а всі розмови про «схему» продиктовані заздрістю та недоброзичливістю.

Але чим більше звучить виправдань, тим більше інвестори загадуються над питаннями. Чому немає єдиної назви забудовника? Чому терміни здачі плавають з року в рік? Чому у них вимагають нових внесків, а будівництво не рухається? І нарешті: де гарантія, що їхні гроші не розчиняться в офшорній павутині?

Відкритих інтерв’ю з постраждалими поки небагато: багато хто боїться втратити шанс повернути вкладене. Але в соціальних мережах і закритих чатах люди все ж діляться переживаннями. «Ми вклалися в красиву картинку, але тепер бачимо лише котлован», — пише один з покупців. Інший додає: «Кожен раз, коли ми запитуємо про прогрес, нам обіцяють новини “через місяць”. Цей місяць триває вже рік».

В українських Telegram-каналах з’являються ще більш жорсткі висловлювання: «Це не інвестиція в майбутнє житло, це ширма для виведення грошей».

Обман століття

Історія Oak Yard стала символічною. Десятки людей з України та Росії вже перевели туди свої гроші. Для одних це шанс отримати квартиру в Дубаї, для інших — спосіб зберегти капітал. Але якщо будівництво так і залишиться котлованом, втратять всі.

Для Дубая наслідки теж серйозні. Репутація «найбільш надійного ринку нерухомості у світі» будувалась роками. Система ескроу була введена після кризи 2008 року саме для того, щоб виключити подібні історії. Але якщо Oak Yard дійсно виявиться фікцією, це стане ударом не тільки по інвесторах, але й по самому іміджу еміратської нерухомості.

Сьогодні доля Oak Yard залежить від того, що скажуть регулятори — RERA і DLD (Dubai Land Department, Земельний департамент Дубая). Якщо вони підтвердять, що у проєкту немає зареєстрованого ескроу-рахунку, а будівельний прогрес відсутній, це означатиме одне: під виглядом «життя майбутнього» інвесторам продавали повітря.

Саме тому в українських ЗМІ та розслідувальних пабліках закріпилось вираз «обман століття в Дубаї». Яскрава рієлторка Яна Рудковська перетворилась на символ того, як легко красиві рендери й агресивний маркетинг можуть замаскувати порожній котлован і ланцюжок офшорів.

А поки інвестори продовжують чекати. Одні вірять обіцянкам і сподіваються на диво. Інші все частіше запитують вголос: «Чи повернуть нам гроші?» І це питання стає головним підсумком всієї історії — історії про те, як в Дубаї будували палаци з повітря.