Разрешить застроить 15 гектаров Протасового Яра требуют через суды. По иронии судьбы, вероятная новостройка может появиться прямо на склонах у домов улицы Романа Ратушного, боровшегося против застроек.
Ситуация даже более серьезная, чем 5 лет назад, когда активисты отразили последнюю попытку застройки зеленой зоны. Журналисты издания hromadske установили хронологию земельного «дерибана» и причастных к сделке.
ООО vs ОО
Три десятка небоскребов, лицей, стеклянный мост между холмами и даже плотная застройка наиболее известной в округе поляны, где летом 2023 состоялся первый фестиваль. Так выглядит будущее ландшафтного заказника «Протасов Яр» на «схеме генплана».
Так выглядит будущее ландшафтного заказника «Протасов Яр» на «схеме генплана»
Это не официальный документ, а, скорее, последнее публичное проявление намерений владельца 15 зеленых гектаров — ООО «Протасов Яр». План застройки был создан ориентировочно до 2008 года.
Многоэтажная сверхсложная инженерная конструкция должна разместиться прямо на кручах Протаса через дорогу от места, где несколько лет назад активисты, во главе с Романом Ратушным, боролись против застройки.
Тогда 4 га холмов возле больницы Амосова планировало застраивать ООО "Дайтона Групп" — компания, связанная с Геннадием Корбаном. Земля им формально не принадлежала, а находилась в пользовании, что и стало формальным поводом откатить ситуацию с потенциальной застройкой в судах.
В декабре прошлого года Верховный Суд признал незаконным переведение территорий зеленых насаждений в категорию земель жилой застройки. Это завершило историю противостояния по одну сторону оврага.
Нынешние суды горсовета и ОО «Защитим Протасов Яр» против ООО «Протасов Яр» идут за его другую сторону, и с юридической точки зрения они гораздо сложнее.
14 июля 2022 Киевский городской совет проголосовал за создание ландшафтного заказника на территории Протасового Яра. Через год ему присвоили имя Романа Ратушного.
С этим решением не согласилось ООО «Протасов Яр», которое пошло в суд с требованием упразднить решение о создании заказника. Оно стремится не просто упразднить создание зеленой зоны, а именно застроить ее.
Территория Протасового Яра. Александр Ратушный / hromadske
Хронология «сдачи» зеленых гектаров
История передачи 15 заповедных гектаров уходит корнями к 2002-2004 гг. За два десятилетия часть документов потеряли, фигуранты истории исчезли, а главное — город уже получил за землю деньги, что ставит ребром вопрос об «интересах частных инвесторов». Как такое стало возможным?
Если подниматься по улице Протасов Яр со стороны Антоновича, почти в начале справа можно заметить несколько небольших технических помещений. В настоящее время здесь размещен прокат и ремонт сноубордов. По этому же адресу – улица Протасов Яр, 48 – зарегистрированный владелец ООО «Протасов Яр».
Относительно этих помещений в 2002 году упомянутое ООО получило от Киевского городского совета «предварительное согласование месторасположения малоэтажного жилого комплекса в пределах улиц Протасов Яр, Соломенская, Волгоградская в Соломенском районе г. Киева». В 2003 ООО докупило и участок, где сейчас работает аренда сноубордов.
Грубо говоря, на месте нескольких полуразрушенных жилых и технических помещений чиновники позволили поначалу построить несколько малоэтажек. Полного текста решений Киевского горсовета 2002 года, в рамках которых обсуждалось и определялось место будущей застройки, юристы ОО «Защитим Протасов Яр» так и не нашли. Однако именно на основании этих решений уже в 2003 КГГА заключила с ООО «Протасов Яр» как с инвестором договор резервирования на 14,86 га до 2005 года.
В 2004-м тогдашний мэр Киева Александр Омельченко запустил полноценный процесс предоставления разрешения на проектирование и застройку территории. Впрочем, подчиненные мэра подстраховались.
В одном из сохранившихся до сих пор писем Управления охраны окружающей природной среды КГГА четко отмечает условия предоставления разрешений на строительство:
"Учитывая возможность негативной реакции населения на указанное строительство к началу разработки проектной документации Заказчику осуществить публикацию в средствах массовой информации о строительстве и провести общественное обсуждение целесообразности строительства. Результаты обсуждения и отзывы на публикацию прислать постоянной комиссии Киевсовета по экологической политике с целью учета общественного мнения при принятии окончательного решения Киевского городского совета относительно целесообразности строительства этого объекта. В случае невыполнения одного из пунктов вышеуказанных условий действие этого письма теряет свое действие".
Именно на основании этих писем получили все последующие документы, поэтому невыполнение упомянутых условий ставит под сомнение и передачу самой земли.
«Перевод зеленой зоны под застройку прошел без общественных слушаний. А это было прямое условие в согласовании на передаче участка под застройку. Мы нигде не нашли документы об общественных слушаниях. Зато нашли подписные листы около 1200 жителей района против этой застройки. Еще в 2004 году. Тогда даже было пикетирование КГГА из-за этого», — говорит адвокат и представительница интересов Киевского горсовета в судах Ольга Верельник.
Адвокат и представительница интересов Киевского горсовета в судах Ольга Верельник. Фото: Александр Ратушный
Но 20 лет назад выполнение условий передачи земли никто проверять не стал. В октябре 2004 года сделку завершили депутаты Киевского городского совета, которые приняли продажу участка за 45 млн грн для ООО «Протасов Яр».
Несмотря на многочисленные обращения общины в КГГА и заявление Института археологии НАНУ, который настаивал на ценности участка для исследований, покупатель выплатил договоренную сумму в течение 2004-2005 годов.
Примечательно, что первые авансовые платежи компания внесла за несколько месяцев до голосования в горсовете.
«Такой лакомый кусок земли недалеко от центра города — довольно существенный актив на перспективу. Внесение первых платежей прямо на основе договора резервирования можно расценивать как дополнительную защиту для застройщика. У них были бы основания пойти в суд, если бы депутаты не проголосовали за передачу земли. Мол, вот мы уже первые авансы оплатили», — считает адвокат ОО «Защитим Протасов Яр» Антон Дикань.
Кто стоит за сделкой?
ООО "Протасов Яр" создали в 2000 году Анна Булатова и Юрий Гриценко. Из-за удаленности во времени и распространенности фамилий найти больше данных о них в реестрах не удалось.
Ключевые бенефициары появились у компании после завершения оформления земельных участков в Протасовом Яру. В 2006 году инвесторами в компанию зашли ООО "Западная нефтяная группа" и ООО "Спецпроект-Эксклюзив". Обе входят в состав «Группы Континиум» – объединение бизнес-структур волынских предпринимателей во главе с погибшим в 2015 году Игорем Еремеевым и действующим народным депутатом Степаном Иваховым. Основную прибыль группе приносит сеть АЗС под брендом WOG.
В 2007 году ООО «Протасов Яр» переоформили в кипрскую компанию MOONCELL LIMITED. Наибольшей частью акций компании владеют Светлана Ивахов, Сергей Лагур и Андрей Попов. Первая – жена упомянутого выше Степана Ивахова, Сергей Лагур – его бизнес-партнер по «Западной нефтяной группе».
Можно утверждать, что по крайней мере с 2007 года владельцами 15 гектаров Протасового Яра были Степан Ивахов и его бизнес-партнеры.
Уже в 2018 году Лагур и Попов проходят в реестрах как совладельцы ООО «Протасов Яр». В апреле 2022 года Ивахов передал свои акции MOONCELL LIMITED экс-жене Светлане. В это время завершался процесс их развода.
«Можно предположить, что таким образом господин Ивахов убрал себя из реестра прямых владельцев компании. Так часто делают политики, когда не хотят "светить" свое присутствие в противоречивых активах. Неформально он может продолжать контролировать компанию», – отмечает Антон Дикань.
В пользу такой версии свидетельствует и тот факт, что среди владельцев кипрской компании осталась другая оффшорная компания с Британских Виргинских островов – SPANTON INVESTMENTS LIMITED. Ее бенефициаром с 2006 года считается именно Степан Ивахов.
Территория Протасового Яра. Фото: Александр Ратушный
Символизм в истории с землями Протасового Яра добавляет тот факт, что Степан Ивахов сейчас работает в Верховной Раде — первым заместителем председателя Комитета ВРУ по вопросам экологической политики и природопользования.
Несмотря на невысокую законодательную активность, в 2019-м Ивахов дважды был соавтором изменений в Закон «О регулировании градостроительной деятельности».
В изменениях, в частности, предлагалось следующее: «Ввести процедуру учета общественных интересов в сфере градостроительной деятельности путем проведения общественных обсуждений и общественных слушаний».
Отдельно подчеркнуто, что «общественные обсуждения, проведенные с нарушением требований, установленных настоящим Законом, недействительны».
Сам Степан Ивахов подтвердил hromadske, что долгое время был совладельцем земель в Протасовом Яру. Однако утверждает, что акции кипрской компании отошли его бывшей жене по соглашению о разделе имущества, и в настоящее время он не имеет отношения к этим землям.
Свою связь со SPANTON INVESTMENTS депутат комментировать не стал, потому что «подобных компаний… Инвестментс… у меня больше десятка».
«Я знаю, какая там ситуация. Детали рассказывать не буду, но знаю, что бывшие мои бизнес-партнеры встречаются с активистами, чтобы найти компромиссный вариант.
Земля — в собственности, она куплена на средства. Когда я был среди совладельцев земли, мы обсуждали разные варианты, кроме дарственного городу. Бизнесмен, занимающийся дарственными – не бизнесмен. Надо либо благотворительностью заниматься, либо бизнесом», — заявил Ивахов в комментарии hromadske.
Нардеп подтвердил, что лоббирует необходимость проведения общественных слушаний перед застройками в городах, но это не касается земель Протасового Яра, которые выкупили у города 20 лет назад.
«Сейчас моя нравственная позиция максимально проста: эту историю нужно забыть как страшный сон. Это участок, который доставит много хлопот, негатива и репутационных рисков.
Нужно искать любой вариант, который будет устраивать прежде всего общественных активистов, а затем город. Если понимания нет, лучше там ничего не делать вообще», — категорически утверждает Ивахов сейчас, когда уже не владеет скандальными участками.
Почему при всей токсичности актива и репутационных рисках его бывшие бизнес-партнеры из ООО «Протасов Яр» продолжают тратиться на юристов и судебные процессы, Ивахов отвечать отказался. Так же, как помочь получить официальную позицию компании для публикации. Все попытки hromadske связаться с представителями ООО «Протасов Яр» любым другим способом не имели успеха.
Ольга Верельник, Юлия Бартле и Илья Лукаш. Фото: Александр Ратушный
Есть ли шанс сохранить лес на Протасе?
Официальное оформление 15 гектаров Протасового Яра на одноименное ООО с оплатой городу 45 млн грн. создает существенные проблемы для защитников зеленой зоны. Это ведь не аренда или использование земли, как было с участком возле больницы Амосова, а частная собственность, за которую уплатили деньги.
Журналисты hromadske пообщались с несколькими юристами о сценариях разрешения ситуации.
Вариант 1. Выкупите землю обратно в собственность города
Помехой этому варианту развития событий стоит позиция самого ООО «Протасов Яр», которое продолжает судиться за право строительства микрорайона вместо возвращения земли городу.
Позицию компании нам пересказала директор ОО «Защитим Протасов Яр» Юлия Бартле: «В Киевсовете мне говорили, что готовы выкупить этот участок, но за адекватные деньги и после завершения действия военного положения. Это логическое решение для всех. Однако пока они (представители ООО "Протасов Яр" – ред.) озвучили абсолютно нереалистичную сумму – от 100 до 140 миллионов... дол-ла-ров! Конечно, на такую сумму никто не согласится!
Директор ОО «Защитим Протасов Яр» Юлия Бартле. Александр Ратушный / hromadske
Представительница интересов ООО «Протасов Яр» в суде Ирина Кобец отказалась озвучить hromadske позицию компании по этому поводу, сославшись на то, что «в настоящее время продолжаются переговоры».
Степан Ивахов и нынешние представители владельцев тоже не стали обсуждать сумму, за которую готовы вернуть земли городу.
Но даже если удастся прийти к согласию относительно суммы, как сложится голосование в Киевсовете за такой вариант разрешения ситуации — предугадать трудно.
Вариант 2. Победа защитников оврага в судах
Статус заказника наложил ограничения на использование земли со стороны владельцев. К тому же у городских властей теперь гораздо больше возможностей для полноценного запуска работы заказника, утверждают юристы.
«Сервитут – это установление ограниченного пользования частной собственностью, в нашем случае – это право прохода горожан по этой территории. Даже если она останется в собственности ООО "Протасов Яр".
Вообще природоохранные зоны, в частности, заказники, можно создавать и без изъятия участков из частной собственности. Город не обязан выкупать его у ООО», — считает Ольга Верельник.
Несмотря на внесение информации о сервитуте в реестр недвижимости Киевский горсовет не может начать благоустройство территории заказника до завершения судебных процессов.
Статус собственника земли у ООО «Протасов Яр» никто не забирал, поэтому они, например, отказались изменить применение земли с предназначенной для застройки на земле природоохранного статуса согласно решению горсовета. Так что даже такие формальности защитникам оврага приходится проводить через суды, что занимает достаточно много времени.
Вариант 3. Силовое противостояние
Пример столкновений по поводу попытки застройки по другую сторону оврага 2019-го нельзя забывать. Ведь именно уличные протесты остановили тогда строительную технику и рубку деревьев, продолжавшуюся полным ходом.
«Вы только попробуйте завести хоть единицу техники: здесь сбегутся не только со всего района — к вам пол Киева прибежит. Вам все равно не дадут здесь строиться, люди против категорически!» — убеждает директор ОО «Защитим Протасов Яр».
Хватит ли сил для противодействия вероятным попыткам физически приступить к процессу застройки — вопрос открытый. Ведь ровно половина правления ОО «Защитим Протасов Яр» служит в ВСУ и/или находится в зоне боевых действий.