Волна панических объявлений о продаже квартир и домов на оккупированном полуострове

Волна панических объявлений о продаже квартир и домов на оккупированном полуострове

После аннексии Автономной Республики Крым в 2014 году власти и народ России были уверены, что "это навсегда". Несмотря на абсолютное непризнание аннексии цивилизованным миром, россияне начали обживаться на украинской земле.

Оккупанты "с материка" покупали квартиры и дома в Крыму на вторичном рынке, инвестировали в строительство жилья, получали в собственность служебную недвижимость, застраивали земельные участки самостоятельно, отмечает издание " Экономическая правда ".

Спустя восемь лет после аннексии Украина максимально приблизилась к деоккупации Крыма. Мечты россиян о беззаботной жизни на краденой земле начали чахнуть на глазах. Лучшее чувство обреченности передала автор известного видео: "Мамочка, надо сваливать отсюда".

Августовские взрывы в Крыму запустили первую волну панических объявлений о продаже квартир и домов на полуострове. В ожидании деоккупации Крыма у "временно местных" россиян появилось желание быстро избавиться от недвижимости.

Вторая волна началась 8 октября. Легендарный "хлопок" на Крымском мосту еще больше укрепил веру оккупантов в необратимость возвращения Крыма в Украину. По данным российских порталов недвижимости, количество срочных объявлений о продаже жилья в Крыму и Севастополе достигло рекордных показателей.

Понимая, что после деоккупации можно бесплатно потерять квадратные метры, россияне готовы реализовать недвижимость с 50-процентной скидкой. Впрочем, спрос на покупку жилья в Крыму близок к нулю.

Как изменились предложение, спрос и цены на недвижимость в Крыму

По данным российской базы недвижимости Циан, в начале декабря 2022 года в Крыму на продажу было выставлено более 7 тыс домов, дач и таунхаусов. Еще почти 15 тыс. объявлений касаются продажи квартир.

Портал объявлений "Авито" содержит 11,5 тыс. предложений о продаже в Крыму на вторичном рынке квартир и 10,7 тыс. - домов, коттеджей и таунхаусов.

Российская база "Мир квартир" содержит 20,3 тыс. объявлений о продаже на полуострове квартир и 41 тыс. - домов. По данным издания "Крым.Реалии" , количество объявлений по продаже недвижимости существенно не меняется последние несколько месяцев.

Среди предложений встречаются однокомнатные квартиры в Крыму за 3-4 млн руб (1,77-2,35 млн грн по курсу НБУ), которые раньше продавали за 5-6 млн руб (2,95-3,54 млн грн).

О снижении цен на жилье в Крыму говорит местный глава Гильдии риелторов Крыма Дмитрий Жиделев. Он утверждает, что заявленные в объявлениях цены на недвижимость "существенно отличаются" от тех, по которым совершаются фактические сделки.

Так, при покупке квартиры в Крыму можно выторговать у собственника от трети до половины стоимости, заявил он пропагандистским российским СМИ. За массовыми предложениями недвижимости на полуострове стоит желание продавцов быстро получить деньги, поэтому они готовы идти на уступки. Местные риелторы утверждают, что с марта 2022 года количество сделок на рынке недвижимости в Крыму сократилось в 2,5 раза по сравнению с мартом 2021 года. Продажи в новостройках упали на 70% по сравнению с 2021 годом.

Волна массовых объявлений о продаже недвижимости в Крыму началась в конце лета и усилилась в сентябре. Вероятно, это было связано с августовскими взрывами на расположенных на полуострове авиабазе и складе боеприпасов .

По свидетельству специалистов, которых цитирует издание "Крым.Реалии", тогда местный рынок недвижимости заполонили десятки тысяч предложений. Однако до заключения сделок дело доходило редко.

В конце концов рост объема предложений квартир наблюдается не только на временно оккупированных украинских территориях, но и по всей России. Количество объявлений о срочной продаже недвижимости на вторичном рынке в РФ с 24 февраля выросло на 85%, говорят аналитики "Циан".

Что случилось с недвижимостью украинцев после оккупации Крыма

С 21 марта 2014 г. на территории Автономной Республики Крым действуют законодательство и государственные органы России. По словам управляющего партнера юридической компании Winner Игоря Ясько, в сентябре 2014 года в Крыму утвердили законодательство, которым сохранялось право собственности на земельные участки и другие объекты недвижимого имущества на территории полуострова у украинских граждан и украинских юридических лиц.

Чтобы проводить какие-либо операции с домами, квартирами или земельными участками, украинцы должны были зарегистрировать недвижимость в Едином государственном реестре прав Российской Федерации, добавляет Ясько.

Однако это, конечно, не предусмотрено украинским законодательством. После аннексии Крыма украинские парламентарии регламентировали правовой режим оккупации, приняв законы об особенностях осуществления экономической деятельности на полуострове, добавляет старшая юрист ЮФ Integrites Татьяна Сторожук. За физическими и юридическими лицами сохраняются право собственности, другие вещные права на недвижимое имущество, которое находится на временно оккупированной территории, если такое имущество приобретено в соответствии с законами Украины.

“Право собственности незыблемо. Никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его осуществлении. Право собственности на жилье не ограничивается ни сроками, ни территорией”, – объясняет юрист Expatpro Анна Богданец.

Как функционировал рынок недвижимости в Крыму последние восемь лет

В течение 2014-2022 годов рынок недвижимости во временно оккупированном Крыму продолжал функционировать, говорит Богданец. Украинцы продавали свою недвижимость на полуострове. По данным агентств недвижимости, только в первый год оккупации россияне приобрели более 10 тыс. квартир и других объектов недвижимости в Крыму.

Кроме того, с 2014 года на полуострове производилась незаконная конфискация частной собственности по законам РФ. По данным Богданца, к 2017 году Россия конфисковала более 4,5 тыс. государственных и частных объектов недвижимости. В 2020 году россияне издали указ, согласно которому иностранцы не имеют права владеть землей в приграничных регионах, к которым отнесена почти вся территория временно оккупированного Крыма. Такими иностранцами оккупационные власти считают украинцев и крымских татар, которые не отказались от украинского паспорта.

"Тысячи объектов недвижимого имущества, прежде всего земельных участков, были конфискованы и проданы новым владельцам в течение 2021 года", - говорит Богданец.

По каким законам заключались соглашения в Крыму во время оккупации

Оккупационные власти Крыма признают только документы, оформленные в соответствии с законодательством России, говорит управляющий партнер юридической компании JN Legal Ян Левитас. В большинстве случаев имущество сначала вносилось в российский реестр прав, а затем продавалось по законодательству РФ. Однако эти документы не признает ни одно другое государство.

"При совершении сделки по продаже имущества на временно оккупированных территориях такая сделка будет признана только той страной, по законодательству которой она заключалась", - добавляет Левитас. Все регистрационные действия с недвижимым имуществом, расположенным во временно оккупированном Крыму, в соответствии с законодательством Украины, осуществляли органы государственной регистрации прав Херсонской и Запорожской областей.

Партнер юридической компании Moris Роман Титикало отмечает, что первые год-два после аннексии чуткие владельцы регистрировали недвижимость на полуострове по законодательству двух стран.

"Они подписывали в Крыму договор по законам РФ, затем ехали в Херсон и у украинского нотариуса удостоверяли договор купли-продажи", - объясняет Титикало.

Лазовкой пользовались граждане, у которых был украинский и российский паспорта. "Значительное количество недвижимости скупили граждане РФ, которые приехали "с материка", но они по украинским законам соглашения не оформляли", - добавляет он.

Признает ли Минюст Украины соглашения, заключенные по российскому законодательству

Украина не признает соглашения, удостоверенные по законам России. Сделки по недвижимому имуществу по российскому законодательству автоматически ничтожны и не имеют юридических последствий, объясняет Левитас. Украинский Минюст заблокировал доступ крымских властей в госреестр прав на недвижимое имущество еще в 2014 году, добавляет Богданец.

Покупка недвижимости в Крыму по российским законам после 2014 г. рискована для россиян и граждан других государств. За противоправный захват собственности другого лица может наступить уголовная ответственность.

Сторожук напоминает: любые попытки взаимодействия с оккупационными властями могут рассматриваться и толковаться как признание такой власти, а значит, запрещены. Речь идет о получении разрешений, регистрации активов, осуществлении платежей через крымские банковские учреждения, уплате налогов и сборов.

Соответственно регистрацией недвижимости в Крыму по законам РФ могут заинтересоваться украинские правоохранительные органы. После 24 февраля 2022 г. такие действия и транзакции по законодательству Украины невозможны из-за закрытия реестра, запрета совершения нотариальных действий по обращениям граждан РФ, запрета проведения банковских расчетов с россиянами.

С марта 2022 года правительство наложило мораторий на отчуждение недвижимости субъектами, связанными с РФ, и в их пользу, напоминает Сторожук. Действие моратория также распространяется на переход права при наследовании или по решению суда.

Признают ли документы на недвижимость граждан РФ после деоккупации Крыма

С 2014 года соглашения с крымской недвижимостью, проведенные в Украине и внесенные в украинский Государственный реестр, не признаются Россией, а с внесенными в российский реестр – не признаются Украиной. Но есть одно "но". В практике Международного суда ООН по оккупированным территориям есть так называемые намибийские исключения.

Они предполагают, что документы, выданные оккупационными властями, должны признаваться, если их непризнание существенно нарушает или ограничивает права граждан, объясняет Ясько. «Европейский суд по правам человека констатировал: консультативное заключение Международного суда четко показывает, что в таких ситуациях обязательство игнорировать, не принимать во внимание действия существующих де-факто органов и институтов (оккупационных властей) далеко от абсолютного.

Для людей, проживающих на этой территории, жизнь продолжается. Эту жизнь нужно сделать более сносной и защищенной фактической властью, включая ее суды. Действия фактической власти в интересах жителей этой территории не могут просто игнорироваться третьими странами или международными организациями, особенно судами», – говорит Ясько решение суда.

Однако признание актов оккупационных властей в ограниченном контексте защиты прав жителей оккупированных территорий никоим образом не легитимирует такую власть, добавляет юрист. При определенных обстоятельствах операции с недвижимостью на временно оккупированных территориях могут быть признаны действительными по процедуре "конвалидации ничтожных сделок". Например, при переходе прав собственности в соответствии с завещанием.

Вернут ли себе украинцы проданное или утраченное в Крыму жилье

Квартиры, дома, земельные участки и другая недвижимость в Крыму всегда оставалась и остается в собственности лиц, которые имели такие объекты в собственности или пользовании начала временной оккупации, говорит Сторожук. Лицо, имеющее украинские документы на недвижимость, после оккупации имеет полное право распоряжаться своим имуществом, независимо от того, какие сделки заключались по законам РФ, добавляет Левитас.

Если такой недвижимостью распоряжается россиянин или гражданин другого государства, якобы приобретший ее в собственность по российскому законодательству, то лицо, которое приобрело право собственности с соблюдением требований украинского законодательства, имеет право подать судебный иск об устранении препятствий в пользовании имуществом, говорит Богданец. В частности, оккупанта могут принудительно выселить.

Не исключаю, что после освобождения Крыма будут судебные споры, в которых новые владельцы будут просить признавать за ними право собственности на недвижимость по приобретательной давности, признавать сделки заключенными.

С другой стороны, у граждан Украины, продавших имущество гражданам РФ, будут все шансы его вернуть”, – считает Титикало. Сторожук ожидает, что Украина примет специальный закон, который решит нестандартные вопросы права собственности на территории Крыма и урегулирует отношения с участием лиц, связанных с государством-агрессором.

Юридическим лицам – резидентам РФ, оформившим документы на право собственности во время оккупации, не стоит рассчитывать на снисхождение украинской власти. Их имущество может быть принудительно изъято в соответствии с законом .

Отдельный вопрос – покупка украинскими гражданами недвижимости, выстроенной во время оккупации. Сейчас вопрос правового статуса такого имущества не урегулирован. Левитас уверен, что украинские законодатели позаботятся об этих случаях и украинцы оставят за собой права на приобретенное имущество.

Александр Колесниченко ; опубликовано в издании Экономическая правда