Столичные суды согласовали высотную застройку возле станции метро "Черниговская"

Столичные суды согласовали высотную застройку возле станции метро "Черниговская"

ООО "ПБФ "Строительные инвестиции", владельцем которого является бизнесмен Офер Керцнер (на коллаже в центре), окончательно выиграло свой полуторагодичный судебный спор против Департамента градостроительства и архитектуры КГГА. Суд обязал чиновников мэрии выдать указанному ООО градостроительные условия и ограничения (МУО) для проектирования строительства высотного торгово-бытового комплекса по просп. Броварскому возле станции метро "Черниговская".

Таким образом, реализация этого проекта теперь фактически зависит только от результатов другого судебного спора, в рамках которого прокуратура (уже проигравшая две судебные инстанции) пытается "отобрать" у этой компании два из трех арендованных ею земельных участков, на которых она собирается возводить этот коммерческий . Что интересно, еще в 2015-2016 годах вопрос изгнания ПБФ Строительные инвестиции из этой земли предварительно рассматривался в Киевсовете. Тогда ряд депутатов предлагали создать на данной территории парк или сквер, как того требовала община Деснянского района, но никакого практического воплощения такие идеи не имели.

Как стало известно KВ , в ближайшее время ООО "Проектно-строительная фирма (ПБФ) "Строительные инвестиции" может начать проектирование строительства торгово-бытового комплекса на Броварском проспекте возле станции метро "Черниговская" в Деснянском районе Киева.

Дело в том, что 16 мая 2023 г. указанная компания окончательно выиграла судебный спор против Департамента градостроительства и архитектуры Киевской горгосадминистрации (КГГА), обязав чиновников выдать ей соответствующие МУО.

При этом, реализация этого проекта напрямую зависит от результатов другого судебного дела, в рамках которого Деснянская окружная прокуратура Киева пытается "отобрать" у ООО "ПБФ "Строительные инвестиции" два из трех арендованных им участков площадью 0,22 га (общая площадь земли - 2 ,09 га) и вернуть их в коммунальную собственность. В настоящее время это производство находится на рассмотрении Кассационного хозяйственного суда, который может вынести окончательное решение уже 16 июня 2023 года .

KВ решила проанализировать эту историю и установить, почему ООО ПБФ Строительные инвестиции пришлось судиться со столичной мэрией и по каким причинам был инициирован судебный спор по иску прокуратуры.

Противостояние

10 июля 2003 Киевсовет решением №638/798 согласовал передачу трех земельных участков на Броварском проспекте возле станции метро "Черниговская" общей площадью 2,09 га в аренду ООО "ПБФ "Строительные инвестиции" для строительства, эксплуатации и обслуживания торгово-бытового комплекса. Так, участок площадью 1,87 га был передан в аренду на 25 лет (кадастровый номер – 8000000000:62:160:0005), а два участка по 0,11 га каждый, расположенных в пределах красных линий – на 5 лет (кадастровые номера – 8000000000:62:160:0006, 8000000000:62:160:0007).

Отметим, в то время часть крупнейшего из трех участков (площадь этой части – 1,14 га) находилась в постоянном пользовании КО "Киевзеленстрой". Причина – еще в 60-х годах прошлого века городские власти решили создать на ней парк-сквер. Согласно решению о передаче этой земли ООО "ПБФ "Строительные инвестиции", Киевсовет прекратил "Киевзеленстрою" право пользования данной землей и причислил ее к землям запаса жилой и общественной застройки.

Земля под потенциальной застройкой на карте (два "меньших" участка "опоясывают" участок площадью 1,87 га на севере)

19 декабря 2003 между Киевсоветом и указанной компанией был заключен договор аренды указанных участков. В дальнейшем, в течение 2006-2014 годов, ООО "ПБФ "Строительные инвестиции" получило от профильных госорганов технические условия на проектирование различных объектов на этой территории - на проектирование канализации (от ПАО "АК "Киевводоканал"), на проектирование электросетей (от КП "Киевгорсвет"), на проектирование подключения к сети дождевой канализации (от УК "Киевавтодор") и т.д. Среди прочего, в этот же период компания получила согласование по расположению торгово-бытового комплекса от КП "Киевский метрополитен". Впрочем, до непосредственного производства строительных работ арендатор земли на Броварском проспекте так и не дошел.

В течение 2015-2016 годов в Киевсовете неоднократно поднимался вопрос по изгнанию ООО ПБФ Строительные инвестиции с арендованных участков на Броварском проспекте. Так, 20 июля 2015 года депутат горсовета VII созыва Руслан Андрейко ("ВО "Свобода") зарегистрировал проект решения об отказе этой компании в возобновлении договора аренды в части аренды двух участков площадью по 0,11 га. А в дальнейшем, 3 ноября 2016 года, депутат Киевсовета Иван Картавый (также из фракции "ВО "Свобода") подал проект решения о расторжении договора в части аренды вышеупомянутого участка площадью 1,87 га.

Свои инициативы народные избранники объясняли практически идентично. В частности, депутаты указывали на необходимость "уменьшить социальное напряжение" – мол, компания планирует застроить эту землю, с чем не соглашается местная община, выступающая за сохранение зеленой и рекреационной зоны. Этими же проектами Андрюша и Картавы предложили поручить КП по содержанию зеленых насаждений Деснянского района принять меры по оформлению права постоянного пользования на этой земле, а КО "Киевзеленстрой" – заняться ее благоустройством. То есть речь шла о создании "официального" парка или сквера на этой территории. Однако соответствующие решения так и не были приняты горсоветом.

26 декабря 2017 года тогдашний заместитель председателя КГГА Александр Спасибко и Департамент земельных ресурсов КГГА зарегистрировали в горсовете проект решения о возобновлении договоров аренды всех вышеупомянутых трех указанных участков на срок – 5 лет.

Этот документ был утвержден только через три с половиной года – 11 марта 2021 Киевсовет принял соответствующее решение №557/598.

В дальнейшем, 13 января 2022 года, Департамент градостроительства и архитектуры КГГА отказал ООО "ПБФ "Строительные инвестиции" в предоставлении МУО на проектирование строительства торгово-бытового комплекса по просп. Броварской. Причиной этого стало несоответствие намерений застройки требованиям градостроительной документации. При этом, о каком именно несоответствии и какой именно градостроительной документации (Генплан Киева, детальный план территории и т.д. – KВ ) шла речь, в отказе не уточнялось.

В феврале того же года компания обратилась в Окружной админсуд Киева (ОАСК ныне ликвидирован) с иском к Департаменту градостроительства и архитектуры КГГА о признании незаконным указанного отказа и обязательства чиновников предоставить МУО.

Свою позицию в ООО "ПБФ "Строительные инвестиции" объясняли , в частности, тем, что чиновники не аргументировали отказ, о чем говорилось выше. Также компания-истец указывала на то, что на самом деле никакого "несоответствия" в данном случае нет - мол, эти участки, согласно Генплану Киева, имеют функциональное назначение "для строительства и обслуживания торговых зданий".

В конце концов, 31 мая 2022 года ОАСК частично удовлетворил требования ООО “ПБФ “Строительные инвестиции”. При этом компании было отказано в том, чтобы в МУО были указаны исходные данные относительно того, что "абсолютная отметка поверхности земли на участке строительства в балтийской системе высот" должна составлять 103,5 метров, а "абсолютная отметка наивысшей точки запланированного объекта строительства в балтийской системе высот – 173,55 метров.

Впрочем, в Департаменте градостроительства и архитектуры КГГА не торопились выполнять такое решение суда. Как следствие – 29 сентября 2022 года чиновники вторично отказали ООО ПБФ Строительные инвестиции в предоставлении МУО на проектирование застройки на Броварском проспекте.

Такое решение в профильном департаменте снова объясняли, среди прочего, "несоответствием намерений застройки требованиям градостроительной документации на местном уровне". Впрочем, чиновники здесь все уточнили, что участок проектирования согласно Генплану Киева по функциональному назначению относится к территории зеленых насаждений общего пользования и частично к территории улиц и дорог.

При этом в решении об отказе сообщалось, что в 2014 году Департамент градостроительства и архитектуры КГГА уже предоставлял МУО на проектирование строительства торгово-бытового комплекса на участке площадью 1,87 га (этот документ отсутствует в открытом доступе. – КВ). То есть, можно предположить, что предусмотренные "старыми" МУО требования к проектированию застройки этой территории и заявленные компанией новые "аппетиты" существенно отличались.

Кроме того, чиновники отмечали, что Департамент градостроительства и архитектуры КГГА по состоянию на то время уже инициировал апелляционное обжалование "проигрышного" для себя решения ОАСК по иску ООО "ПБФ "Строительные инвестиции".

9 ноября 2022 года Шестой апелляционный админсуд удовлетворил апелляционную жалобу чиновников. Среди прочего, служители Фемиды сочли более убедительными аргументы столичной мэрии относительно функционального назначения земли.

Однако, в ООО "ПБФ "Строительные инвестиции" с таким вердиктом не согласились, из-за чего была подана кассационная жалоба в Кассационный админсуд, которая, как отмечалось выше, принесла компании успех. Только требования относительно внесения в МУО пункта по высоте объекта, который ранее "забраковали" судьи, были оставлены без удовлетворения.

Параллельно с этим, в мае 2022 года, Деснянская окружная прокуратура Киева обратилась в Хозяйственный суд столицы с иском о признании незаконным и отмене вышеупомянутого решения Киевсовета о возобновлении договоров аренды участков общей площадью 0,21 га. Кроме того, правоохранители заявили о требованиях о признании недействительным заключенного соглашения от 4 октября 2021 года о возобновлении договора аренды и возвращении участков в коммунальную собственность общины Киева.

Правоохранители среди прочего указали на то, что аренда указанных участков фактически закончилась еще в 2013 году (как отмечалось выше, она была рассчитана на пять лет, но стороны согласовали ее пролонгацию. – KВ ), а ООО "ПБФ "Строительные инвестиции" подало ходатайство о ее возобновлении уже после истечения срока действия. Кроме того, в прокуратуре отмечали, что почти за два десятилетия арендных отношений вышеупомянутая компания так и не застроила эту землю.

6 декабря 2022 года столичный хозсуд отказал прокуратуре в удовлетворении ее иска, а 19 апреля 2023 года Северный апелляционный хозяйственный суд отказал правоохранителям в удовлетворении их жалобы на решение суда первой инстанции.

Среди прочего, служители Фемиды соглашались с аргументами ответчиков – Киевсовета и ООО "ПБФ "Строительные инвестиции" – относительно того, что в договоре аренды не были указаны конкретные сроки, в которые компания должна застроить данные участки. Кроме того, в ПБФ Строительные инвестиции указали на то, что на самом деле компания готовилась к застройке, о чем, например, свидетельствует получение технических условий. Таких аргументов хватило судьям первой и апелляционной инстанции. Хватит ли их на стадии кассационного обжалования, инициированного правоохранителями, покажет время.

Кто в главных ролях

По данным аналитической системы Youcontrol, столичное ООО "ПБФ "Строительные инвестиции" было зарегистрировано в ноябре 2002 года. Руководителем компании указана Ирина Микитин, учредителем – АО “ЗНИКИФ “Бранко” , конечным бенефициаром – гражданина Израиля Офера Керцнера (зарегистрированный в Киеве – KВ ).

Последний проживает в Украине с 1998 года и известен как основатель группы компаний City Capital Group (CCG, созданная в 2007 году). В портфеле этого девелопера ряд реализуемых коммерческих проектов на территории Киева и Киевской области, среди которых – продуктовый рынок "BAZAR на "Лесной", креативный кластер "Арт-завод "Платформа", бизнес-центр "Platforma Korolenkivska", маркет-молл “Дарынок” " тому подобное. Кроме того, Офер Керцнер является почётным послом Украины в Израиле.

Также Офер Керцнер еще в 2001 году стал соучредителем группы компаний DeVision , ранее известной как First Ukrainian Development. Как сообщало КВ, сейчас ключевым лицом этой группы является Дмитрий Буряк – российский бизнесмен с литовским паспортом. Среди прочего "DeVision" занималась строительством многофункционального центра "Столичный" (торговая галерея "Атмосфера", гостиница "Ramada Encore" и бизнес-центр "Европа") и бизнес-центра на ул. Ильинский в Киеве. В настоящее время этот девелопер также "на слуху", ведь входящие в его орбиты компании намерены построить гостиничный комплекс и административно-деловой центр на Владимирском спуске (в буферной зоне "Софии Киевской"), против чего выступают и гражданские активисты, и руководство столицы.

Напомним, должность директора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА с 1 ноября 2016 года занимает Александр Свистунов (на коллаже слева). Департамент земельных ресурсов КГГА с 29 июня 2021 года возглавляет Валентина Пелих (выполняла обязанности руководителя этой структуры со 2 апреля 2021 года). С 27 июля 2018 года по 1 апреля 2021 года этим департаментом руководил Петр Оленич (на коллаже справа), который со 2 апреля 2021 года занимает должность заместителя председателя КГГА и курирует в Киеве земельные и градостроительные вопросы.