"Боги киевского строительства": судьба ЖК "Новый Подол" решается в судах

"Боги киевского строительства": судьба ЖК "Новый Подол" решается в судах

В столичных судах продолжается рассмотрение дел, от которых зависит судьба уже начатого строительства ЖК "Новый Подол" на ул. Набережно-Крещатицкой – проекта известных бизнесменов Михаила Бродского и Андрея Вавриша, а также нардепа Дмитрия Исаенко (на коллаже слева направо). Вопрос общественно важный. Фактически новое жилье, благодаря позиции КГГА и ДИАМ, на непонятных основаниях начали возводить в историческом ареале Киева, в пределах прибрежно-защитной полосы Днепра, без надлежащего оформления землеотводов и получения всех необходимых согласований и с риском для достройки Подольско-Воскресенского моста . Прокуратура в прошлом году через суд добилась ареста земельных участков, но дальше у прокуроров дело пока не двигается. При этом, подав свой иск в суд, новый фронт сопротивления этому строительству открыла еще и проживающая поблизости киевлянка.

Как стало известно, Кассационный административный суд должен рассмотреть дело №640/21892/21 об обжаловании разрешения на строительство жилого комплекса (ЖК) "Новый Подол" на ул. Набережно-Крещатицкая в Подольском районе Киева.

Истецом в данном производстве выступает физическое лицо Татьяна Роганова, проживающая в районе с плановым объектом строительства, ответчиками – Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАИ) и Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ДИАМ, после ликвидации ГАСИ в сентябре 2021 года фактически выполняет функции – ред). Третьими лицами на стороне ответчиков являются заказчики выдачи разрешения ООО Риверсайд Девелопмент ЛТД, ЧАО Киевский речной порт и ООО Торгричтранс, а также генеральный подрядчик строительства ООО Спецмехбуд 21.

В обоснование своих требований гражданка указывает на то, что при выдаче ГАСИ спорного документа №1013210406973 от 15 апреля 2021 года было допущено нарушение норм действующего законодательства. В частности, по убеждению киевлянки, целевое назначение участков под будущим ЖК не отвечает намерениям застройки; вопреки требованиям законодательства при выдаче разрешения чиновники не получили выводы об оценке влияния застройки на окружающую среду; в составе проектной документации на эту застройку отсутствуют сведения о согласовании проектных решений с центральным органом власти в сфере охраны культурного наследия, как того требует законодательство Украины; высотность будущих домов будет превышать 27 метров, которые предусмотрены градостроительными условиями и ограничениями (МУО) на проектирование этой застройки и т.д.

Киевский окружной админсуд (КОАС) 17 августа 2023 полностью отказал Татьяне Рогановой в удовлетворении ее требований. После этого истица обратилась с апелляционной жалобой в Шестой апелляционный админсуд, но 6 декабря 2023 года тот оставил в силе вердикт суда первой инстанции. В частности, суды указывали на то, что застройщикам не нужны выводы об оценке влияния на окружающую среду – мол, такие согласования нужно получать только если объект строительства не планируется подключать к централизованной канализации. Среди прочего, служители Фемиды отметили, что, согласно проекту строительства, на этой территории застройщики намерены построить здания с этажностью 6-7-8 этажей с максимальной высотой 27 м, что "свидетельствует о недоказанности обстоятельств относительно превышения предельно допустимой высоты".

Решение КОАС по этому делу от 17 августа 2023-го

В дальнейшем Татьяна Роганова подала кассационную жалобу на решение судов первых двух инстанций в кассационный суд, и 31 января 2024 г. им было открыто соответствующее кассационное производство. Когда планируется первое заседание суда по рассмотрению жалобы, в Госреестре судебных решений пока не уточняется.

Потуги прокуратуры

Параллельно с этим Хозяйственный суд Киева продолжает рассмотрение дела №910/11678/22, о котором ранее писала КВ и в рамках которого Киевская городская прокуратура добивается отмены решений о государственной регистрации вещного права на участки под будущим ЖК и их государственной регистрации в Государственном земельном кадастре. Ответчиком по данному делу выступает ЧАО "Киевский речной порт", который является пользователем этих участков на праве постоянного пользования. Третьим лицом на стороне прокуратуры выступает Департамент земельных ресурсов КГГА, а третьими лицами на стороне истца - Главное управление Госгеокадастра в Киеве, государственный регистратор КП "Регистратор" Эдуард Столяров (лицо, осуществлявшее регистрацию земли в реестре вещных прав) и вышеупомянутое ЛТД».

Напомним, речь идет об участках с кадастровыми номерами 8000000000:85:316:0069 и 8000000000:85:316:0072 площадью 12,23 га и 0,21 га соответственно (целевое назначение – “для строительства и обслуживания зданий рыночной офисных зданий компаний, занимающихся предпринимательской деятельностью, связанной с извлечением прибыли)”.

Расположение ЖК "Новый Подол" на карте портала "ЛУН" (выделено серым)

Данное производство рассматривается судами с ноября 2022 года, но служители Фемиды до сих пор не вынесли ни одного решения по нему. Фактически вся борьба сторон этого дела в течение последнего года заключалась в том, что правоохранители требовали, чтобы к моменту вынесения окончательного судебного вердикта на этой земле нельзя было строиться, а землепользователь и застройщики добивались обратного. 4 апреля 2022 года столичный хозсуд по ходатайству прокуратуры все же наложил арест на участки в качестве меры обеспечения иска. Землепользователь безуспешно пытался оспорить такое решение – окончательно ему было отказано в удовлетворении требований постановлением Кассационного хозяйственного суда от 13 сентября 2023 года.

При этом, 8 января 2024 года Хозяйственный суд Киева приостановил производство по этому делу до получения результатов комплексной судебной земельно-технической экспертизы и экспертизы по землеустройству, а также обязал стороны этого дела предоставить судебному эксперту документы, необходимые для проведения такого исследования. Данная экспертиза была назначена этим судом еще в мае 2023 года по ходатайству ЧАО "Киевский речной порт" - получив ее результаты, компания, в частности, планировала доказать, что техническая документация по землеустройству по установлению границ этих участков в натуре отвечает требованиям земельного законодательства и другим нормативным. документам. Но по разным причинам почти за год эта экспертиза так и не была проведена.

Нюансы "за кадром"

Кстати, такой затяжке процесса может быть интересное объяснение. По мнению столичного адвоката и правозащитника Александра Дядюка, в данном случае застройщиками был использован "хитрый" способ регистрации права пользования на земельные участки - не на основании решения "современного Киевсовета", а на основании акта на землю, выданном столичной мэрией в далеком 1963 году. В связи с этим, суду, вероятно, еще предстоит разобраться, какую территорию охватывает этот акт, каковы границы земельного участка, является ли "Киевский речной порт" правопреемником одноименного "советского предприятия и т.д." Тем более, что указанный документ вряд ли кто-то видел "вживую". По словам Александра Дядюка, не менее интересен и вопрос о том, каким образом, без утверждения соответствующего Детального плана территории бывшая промзона по целевому назначению вдруг "превратилась" в земли "общественной и жилой застройки".

“Моя точка зрения. Прокуратура об этой истории знает давно. Но суть украинских властей в том, чтобы грабить и переграблять награбленное. Поэтому я сомневаюсь, что прокуратура хочет вернуть столичной общине эти земли – по моему субъективному мнению, пожалуй, кто-то хочет "отжать" данный бизнес. Тем более, что они (землепользователь и застройщики – КВ) пока не являются такими влиятельными, какими они были несколько лет назад, и уже не имеют такого админресурса, как раньше”, – заявил КВ Александр Дядюк.

Предыстория

Как ранее сообщало КВ, на земельных участках, где бизнесмены решат построить ЖК "Новый Подол", расположен один из двух грузовых районов Киевского речного порта. О том, что на этой территории планируется строительство жилья, стало известно в 2018 году. Тогда на международном архитектурном фестивале CANactions был представлен проект реновации территории порта в новый полифункциональный район возле воды - Новый Подол.

29 мая 2019 года государственный регистратор Эдуард Столяров зарегистрировал за ЧАО "Киевский речной порт" право постоянного пользования на два указанных земельных участка на ул. Набережно-Крещатицкой – соответствующие сведения были внесены в Госреестр вещных прав. Кроме того, эти участки были зарегистрированы в Государственном земельном кадастре с указанием вышеуказанного целевого назначения (когда именно, в открытых источниках не уточняется, но вероятнее всего плюс-минус в этот же период. – ред).

В августе 2019 года было заключено два договора об инвестировании и передаче функций заказчика застройки указанной земли – между ООО "Риверсайд Девелопмент" ЛТД и ЧАО "Киевский речной порт", а также между ООО Риверсайд Девелопмент ЛТД и ОАО "Торгричтранс". Кстати, последняя компания является пользователем смежного участка по ул. Набережно-Крещатицкой, 14 площадью 0,48 га с кадастровым номером 8000000000:85:316:0040 (ее "Торгричтранс" арендует у столичной общины с 2004 года). Целевое предназначение данной земли – "для эксплуатации и обслуживания офисного здания, складских зданий и сооружений".

Этими соглашениями было предусмотрено, что ООО "Риверсайд Девелопмент" ЛТД принимает на себя функцию заказчика строительства объектов на указанных участках, ввод их в эксплуатацию и т.д. Также договорами, среди прочего, был предусмотрен т.н. "распределение инвестиционных площадей" - то есть, стороны "разделили" квадратные метры" в будущих зданиях. Впрочем, в открытых источниках отсутствует информация, сколько именно процентов площадей должны получить инвестор строительства и землепользователи.

22 января 2020 года Департамент градостроительства и архитектуры КГГА издал ООО "Риверсайд Девелопмент" ЛТД, ЧАО "Киевский речной порт" и ОАО "Торгричтранс" МУО на проектирование реконструкции имущественного комплекса на ул. Набережно-Крещатицкая под БФК. Согласно этому документу, под реконструкцию должны были попасть ряд зданий и сооружений, размещенных на вышеупомянутых трех участках.

В МУО среди прочего отмечалось, что объект проектирования находится в пределах исторического центра города и исторического ареала Киева. В этой связи заказчикам было поручено согласовать проектную документацию о реконструкции с органами охраны культурного наследия. Также в МУО уточнялось, что часть этих участков попадает в прибрежно-защитную полосу, из-за чего проектирование необходимо было вести в том числе с учетом норм Водного кодекса Украины, а также с учетом того, что законодательство гарантирует гражданам беспрепятственный доступ к побережью.

Кроме того, в МУО отмечалось, что часть земли попадает в зону строительства Подольского мостового перехода и Подольско-Воскресенскую линию метро, в связи с чем проектные решения и пешеходно-транспортная инфраструктура реконструкции должны быть согласованы с проектами строительства указанных двух объектов.

С 25 марта 2020 года планируемым строительством заинтересовались правоохранители. В рамках уголовного производства №62020100000000655 следователи Государственного бюро расследований (ГБР) изучали факты возможных нарушений при получении застройщиками согласований на реализацию проекта ЖК "Новый Подол".

В частности, по мнению следователей , МУО на проектирование этого объекта строительства, выданные Департаментом градостроительства и архитектуры КГГА, свидетельствуют "о применении противоправной схемы, согласно которой на территории общественной застройки фактически осуществляется строительство многоквартирных жилых домов в составе жилых комплексов", что противоречит законодательству Украины. Также Министерство культуры и информационной политики сообщило ДБР, что данная застройка не была согласована с ним, хотя это нужно было сделать, ведь вышеупомянутые участки расположены в пределах исторического ареала Киева.

Кроме того, ДБР предварительно установило, что эта земля в течение определенного времени готовилась к застройке бенефициарным владельцем ООО "Сага Девелопмент", который в 2015 году работал заместителем директора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА. Мол, он “неоднократно проявлял противоправный интерес к указанным участкам с целью дальнейшей застройки на них жилых домов и лично согласовывал задачи на разработку Детального плана территории (ДПТ) в пределах, в частности, ул. Набережно-Луговая” (в него должна была войти и земля, на которой планируется строительство ЖК “Новый Подол”, но пока это ДПТ еще Киевсоветом не утвержден. – ред).

В судебных постановлениях по указанному производству не указываются имя и фамилия "экс-чиновника-бизнесмена", но речь может идти только об Андрее Ваврише , работавшем заместителем директора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА в течение 2010-2015 годов и являющегося учредителем и СЕ "SAGA Development" . Именно он в 2015 году как должностное лицо КГГА с соответствующими полномочиями подписал договор на разработку указанного ДПТ.

Как отмечалось выше, 15 апреля 2021 года ГАСИ выдала разрешение № ИУ013210406973 на “Реконструкцию имущественного комплекса под БФК на ул. Набережно-Крещатицкая в Подольском районе Киева. В открытых источниках отсутствует информация о технико-экономических показателях будущих объектов. Вместе с тем, в экспертном отчете по рассмотрению проекта этой реконструкции отмечено, что на этой земле планируется возвести два здания на 98 апартаментов (этажность – 6-7 этажей, общая площадь апартаментов – 9,7 тыс. кв.м.), три офисные здания (по 8 этажей) и подземный паркинг на 348 автомобилей.

При этом на сайте ЖК "Новый Подол" указано , что общая площадь жилой недвижимости в этом комплексе будет составлять 115 тыс. кв.м., которые будут распределены по 7 кварталам. Поэтому можно заключить, что на возведении двух жилых зданий застройщики останавливаться не собираются. Девелоперами этого комплекса выступают компании Perfect Group, SAGA Development и Riverside Development.

Рендер ЖК "Новый Подол"

Что касается иска прокуратуры, который рассматривается в судах, то на обоснование своих требований правоохранители, в частности, отмечают, что из содержания государственного акта на право пользования этой землей, который был издан исполнительным комитетом Киевского городского совета депутатов, трудящихся еще в апреле 1963 года, невозможно установить основания для регистрации по ЧАО "Киевский речной порт" права постоянного пользования указанными участками.

Кроме того, как сообщили в прокуратуре, техническая документация по землеустройству по установлению этих участков в натуре (на местности) не была утверждена Киевсоветом или Департаментом земельных ресурсов КГГА, как это предусмотрено законодательством Украины. Правоохранители отмечают, что при регистрации эти участки без согласования со столичными властями были отнесены к землям жилой и общественной застройки. В прокуратуре считают, что их нынешнее "официальное" целевое назначение было определено "безосновательно".

В связи с этими и другими факторами, по мнению прокуроров, "государственная регистрация земельных участков в Государственном земельном кадастре и государственная регистрация прав на них в Государственном реестре вещных прав были осуществлены с нарушением требований земельного законодательства".

Также в прокуратуре отметили, что ЖК "Новый Подол" строится под видом многофункционального комплекса (БФК). Речь идет о зданиях высотой 6-8 этажей, в которых предусмотрено обустройство 98 жилых апартаментов общей площадью 9,7 тыс. кв.м., офисных помещений общей площадью 27,6 тыс. кв.м. и паркинга общей площадью 8,8 тыс. кв. По мнению правоохранителей, строительство БФК на этих земельных участках приведет к фактическому изменению категории земельных участков из земель промышленности на земли жилой и общественной застройки, что противоречит Земельному кодексу Украины. В прокуратуре отметили, что часть "большого" земельного участка площадью 4,8 га находится в прибрежной защитной полосе вдоль Днепра, в пределах которой, согласно требованиям Земельного и Водного кодексов Украины, запрещается любое строительство (за некоторыми незначительными исключениями). ).

Строительная площадка ЖК "Новый Подол" по состоянию на январь 2024-го (фото – "ЛУН")

Кроме того, как считают правоохранители, застройка этой земли многоквартирными жилыми домами может негативно повлиять на завершение строительства Подольско-Воскресенского мостоперехода, который для столицы, цитируем, является "стратегическим объектом транспортной инфраструктуры". Это связано с тем, что спорные участки находятся в непосредственной близости к стройплощадке мостоперехода. Как уточнили правоохранители, Киевсовет своим решением №254/355 от 20 мая 1999 года "О создании условий для строительства Подольского мостового перехода и Вокзально-Воскресенской линии метрополитена" наложил мораторий на "использование под застройку, приватизацию и долгосрочную аренду зарезервированных строительства этих объектов».

При этом, во время судебных прений о наложении ареста на землю под будущим комплексом в прокуратуре указывали на то, что в случае ее победы в судах, придется, цитируем, “инициировать снос начатого строительства, что потребует значительных как финансовых, так и правовых расходов, возложение которых на территориальную общину или государство будет неправомерным, а возможно и непомерным бременем”.

Чудо-застройщики

По данным аналитической системы Youcontrol, ЧАО "Киевский речной порт" и ООО "Риверсайд Девелопмент" имеют связь с "группой семьи Бродских" . Ее ключевым лицом является Михаил Бродский – украинский бизнесмен, президент Федерации баскетбола Украины и экс-глава государственного комитета по регуляторной политике и предпринимательству (2010-2011 гг.).

Что интересно, раньше, как минимум до апреля 2023 года, в Youcontrol также были указаны сведения , что ЧАО "Киевский речной порт" имеет отношение к т.н. "группы Нестора Шуфрича" , ключевым лицом которой является Нестор Шуфрич - народный депутат семи созывов Верховной рады (в действующем IX созыве был избран от ныне запрещенной пророссийской партии "Оппозиционная платформа - За жизнь"), экс-министр по вопросам чрезвычайных ситуаций (2006-2007 гг. .) и экс-заместитель секретаря Совета национальной безопасности и обороны Украины (2010-2012 гг.). Но сейчас такое упоминание в системе уже отсутствует.

ООО "Риверсайд Девелопмент ЛТД" ранее точно входило в орбиту влияния вышеупомянутого Андрея Вавриша, а возможно последний до сих пор имеет отношение к этой компании. В частности, он являлся конечным бенефициаром данной компании в 2020-2021 годах. Пока прямая связь между этим бизнесменом и указанным ООО отсутствует, но одну из совладелиц данной компании – киевлянку Ларису Бурченко – СМИ называли “сотрудницей “SAGA Development”. Что интересно, в 2021-2022 годах еще одним совладельцем ООО Риверсайд Девелопмент был Юрий Бродский - сын вышеупомянутого Михаила Бродского.

ООО "Торгричтранс" (до 2020 года - ПАО) входит в группу "Октава Капитал" , ключевым лицом которой является украинский бизнесмен, миллионер Александр Кардаков. Основными направлениями бизнеса компаний этой группы есть информационные технологии, телекоммуникации, ИТ-дистрибуция, защита информации и криптография, управление недвижимостью.

Столичное ООО "Спецмехстрой 21" (генеральный подрядчик строительства) является компанией по орбите скандально известного Дмитрия Исаенко - экс-замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства (2007-2015 годы), народного депутата действующего IX созыва Верховной Рады (избирался от "ОПЗЖ”), который до сих пор в парламенте занимает должность секретаря Комитета по организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства. В настоящее время Дмитрий Исаенко находится под следствием по подозрению в попытке завладеть земельным участком на левом берегу Киева.

О связи между этим переговорщиком и указанной компанией, в частности, свидетельствует тот факт, что, по данным СМИ, ее совладельцы Василий Шомонко и Олег Тимошенко входят в близкое окружение этого нардепа. Также ООО "Спецмехстрой 21" является основателем ООО "Бориспольгорстрой", генподрядчиком еще в нескольких проектах девелопера "Perfect Group", фактическим владельцем которого является именно Исаенко. Среди таких - БФК "KYIVPROEKT City Space" (ул. Богдана Хмельницкого, Шевченковский район Киева).

Должность директора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА – главного архитектора Киева с 1 ноября 2016 занимает Александр Свистунов .

Департамент земельных ресурсов КГГА с 29 июня 2021 года возглавляет Валентина Пелих (выполняла обязанности руководителя этой структуры со 2 апреля 2021 года). Ранее, с 27 июля 2018 года по 1 апреля 2021 года, этим департаментом руководил Петр Оленич . Последний со 2 апреля 2021 занимает должность заместителя председателя КГГА по вопросам осуществления самоуправляющихся полномочий и курирует в Киеве земельные и градостроительные вопросы.

ДИАМ с 7 марта 2023 года возглавляет Александр Новицкий (до 9 июня руководил инспекцией как "и.о." председателя). Ранее, с 20 мая 2021 года по 6 марта 2023 года, этой инспекцией руководил Семен Кривонос, возглавляющий Национальное антикоррупционное бюро. ДИАМ фактически переняла на себя функции ГАСИ, окончательно прекратившей свою деятельность в сентябре 2021 года и последним руководителем которой был Сергей Галицын (с февраля 2021-го).