Темный лес закона о ЖКХ: украинцев делают рабами монополистов

Читати українською

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги теперь будут договорными, а совладельцев квартир обяжут платить за внутридомовые сети и придомовую территорию. Верховная Рада 3 декабря приняла резонансный законопроект "О внесении изменений в некоторые законы Украины об урегулировании отдельных вопросов в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг".

Нулевой вариант реформы

Закон, еще в бытность законопроектом, несколько раз перерабатывался и дорабатывался. Что из этого получилось, читаем в выводах главного юридического управления Верховной Рады: "Предлагаемые законопроектом изменения не отвечают конституционным принципам верховенства права и определению Украины правовым государством, а также приводят к юридической неопределенности". Это дает основания для толкований законодательных норм, усложняет их применение, а также создает основания для возникновения конфликтов между потребителями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг, коррупционных рисков, до нарушения прав потребителей таких услуг.

О чем, собственно, речь? Новый закон, по сути, завершает жилищно-коммунальную реформу. Жители многоквартирных домов должны были до 1 мая 2020 года определиться, как им управлять своей собственностью. Если не решили, местное самоуправление назначает им управителя, выбранного на конкурсе. Вроде бы простая реформа, но из-за коронавируса дата окончания периода самоопределения для жителей домов отодвинута на 5 месяцев после завершения карантина. Принятым 3 декабря законом вводится такой принцип: кто не определился – получат управителя, а поставщики услуг смогут заключать договора с потребителями по процедуре публичного договора. То есть опубликовал на сайте – и договор заключен, если нет к тому возражений.

При этом совладельцы в любой момент смогут изменить вид договора, который они заключили, если соберутся и примут такое решение.

Кстати, управитель от местного самоуправления появится только в том случае, если совладельцы на общем собрании под протокол попросят назначить им такового.  

Никуда не ходить, ничего не подписывать

Одномоментный переход по процедуре публичных договоров предусмотрен для поставщиков таких услуг:

- тепловая энергия;

- горячая вода;

- централизованное водоснабжение;

- централизованный водоотвод;

- обращение с бытовыми отходами.

В соответствии с принятым законом, поставщики (исполнители) жилищно-коммунальных услуг, которые заключат публичные договора с потребителями, обязаны их информировать "в части требований к услуге и другой необходимой информации по каждому дому отдельно". То есть вы должны получать сведения, скажем, о горячей воде (какая температура, какие технические возможности) по вашему дому, а не в общем.

Принципы формирования тарифов

Если с этим все понятно, то далее начинается темный лес. Закон регулирует полномочия – какая структура, какие тарифы устанавливает. Например, Национальная комиссия, осуществляющая государственное регулирование в сферах энергетики и коммунальных услуг (НКРЭКУ) занимается тарифами на тепловую энергию.

Все остальные тарифы устанавливаются органами местного самоуправления.

А еще местное самоуправление будет принимать методологию расчета предельных уровней стоимости обслуживания внутридомовых систем газоснабжения и устанавливать сами эти предельные уровни.

Закон предполагает отход от принципа формирования тарифов на снабжение горячей водой с учетом наличия индивидуального теплового пункта (ИТП). В противовес тарифы на транспортировку и поставку тепловой энергии предполагаются дифференцировать как раз в зависимости от наличия или отсутствия в доме ИТП. В переводе на общепонятный язык: кубометр горячей воды будет единым по ценам, а стоимость энергии на его подогрев – разной.

Неприятный пассаж для неплательщиков: они могут в течение одного месяца с даты опубликования публичного договора отказаться от него (заявив об этом), но "отказ потребителя от заключения договора с исполнителем коммунальной услуги не освобождает его от обязанности оплаты фактически потребленной коммунальной услуги".

А исполнители услуг получили пассаж приятный: по индивидуальному договору они поставляют услугу только до границ дома (на границе внутридомовых систем) или квартиры (инженерно-технических систем помещения потребителя). Более того, отдельный "пряник" достался газовщикам – за обслуживание внутридомовых газовых сетей будут платить все те же совладельцы.

Плата за внутренности дома

Один из серьезнейших блоков закона – стоимость обслуживания внутридомовых сетей. За это придется платить, причем регулярно. Можно ожидать, что в платежках прибавится строчек.

Закон уточняет одну из самых спорных тем – услугу "Содержание домов и придомовых территорий". Но есть нюанс: о придомовой территории совладельцы и поставщик услуги могут говорить только в том случае, если, по данным Госземкадастра, земля вокруг дома находится в собственности или пользовании совладельцев. А если нет?

Кабмину дано полгода для подготовки проектов нормативных актов об обретении совладельцами многоквартирного дома прав на земельный участок вокруг него. В главном юруправлении Верховной Рады сомневаются, успеет ли Кабмин внести проекты, и отмечают – возможность стать собственниками земли ставится в зависимость от расторопности правительства.

В принципе, в правительстве должны успеть – норма о земельных участках вводится в действие с 1 января 2023 года.

Кстати, если земля не будет оформлена, услуга уборки придомовой территории предоставляется только по согласию совладельцев. А капремонт многоэтажки осуществляется за счет самих совладельцев или из других источников, не запрещенных законодательством.

Входить не воспрещается

Одна из главных претензий – возможность представителям поставщиков жилищно-коммунальных услуг, в частности, газовщикам, проникать в помещения дома без согласия владельцев – для осуществления технического обслуживания внутридомовых систем газоснабжения.

При этом собственник обязан предоставить доступ к своему жилью, хотя в законе сказано об этом обтекаемо: "С учетом особенностей, установленных этим законом”.  

Вот что по этому поводу написано в выводах главного юридического управления Верховной Рады: "Сам порядок такого доступа и последствия его предоставления предлагается установить законодательством. Следует учесть, что статьей 30 Конституции Украины каждому гарантируется неприкосновенность жилья".  

Отвязка от дат и карантинов

В комментарии Vesti.ua глава Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Украины Андрей Никончук приветствовал принятие закона. "Меня радует, что устанавливается так называемый нулевой вариант, который не зависит от активности или пассивности собственников, в основной своей массе пассивных, и который, по крайней мере, отвечает на вопрос, как же лицензиатам установить какие-то новые отношения (в рамках реформы ЖКХ)", – сказал он.

Эксперт отмечает как позитив, что договорной процесс не привязывается к датам и к карантинам. "Когда созреет лицензиат – то друг перед дружкой будут выставлять публичные договора (на сайтах), чтобы сбагрить "внутрянки" (внутридомовые сети)", – отметил он. 

На практике, предположил эксперт, это будет выглядеть так: допустим, в Киеве КП "Киевтеплоэнерго" назовет услугу "поставка тепловой энергии", разместит публичный индивидуальный договор, и скажет – вот вам сверху посчитанная нами абонплата (стоимости тепловой энергии), и не более, чем предельные уровни, установленные Кабмином.

Андрей Никончук отмечает как позитив закона уточнение терминологии внутридомовых инженерных сетей. "Наконец-то указали, где граница полномочий между внешними инженерными и внутридомовыми инженерными сетями по газоснабжению. Все бодались вокруг этого вопроса. В законе сказано, граница – от запорного устройства до ввода в дом, до запорного устройства подключения газового оборудования. То есть, от большого крана на входе в дом до маленького краника у вас в квартире", – подчеркнул эксперт.

Кто ответит за взрыв газа

Итак, за обслуживание и ремонт внутридомовых сетей придется платить, зато и безопасность гарантируется. По словам эксперта, с одной стороны, в законе указано, что заключать договор на обслуживание газовых внутридомовых сетей можно с газораспределительной компанией. И она вам не сможет отказать! С другой, вы можете найти и другую структуру, которая имеет право обслуживать и ремонтировать сети. И в том, и в другом случае, ответственность за качество выбора – на вас самих.

Однако и здесь есть нюанс. Андрей Никончук обратил внимание, что закон не отвечает на вопрос: что случится, если совладельцы или управитель не заключат договора на внутридомовые газовые сети. Следовательно, в законе остались бреши.  

И в отсутствие договора не исключен вариант, что дому не дадут газа. Хотя эксперт оговаривает, что точной формулировки в законе нет, но такая вероятность может существовать, и эту позицию должен урегулировать публичный договор.

Больше общения с управителем

Как отметил эксперт, хорошая, по его мнению, новация – расширение компонентов услуги "управление домов". Раньше она состояла из:

- содержания общего имущества;

- приобретения электроэнергии;

- текущего ремонта.

Принятый закон добавил "другие работы и услуги, согласованные сторонами договора". То есть все, что угодно. "Мне это нравится. Это открывает возможность к более широкой коммуникации между собственником и управителем", – подчеркнул Андрей Никончук.

Проблемным ему видится вопрос, на который закон не дал ответа, – право местного самоуправления проводить конкурс на управителя дома, жильцы которого не определились. "А это важно, потому что ЖЭКи предоставляют какие-то услуги. А у органов местного самоуправления "вилочка": одним нормативным актом вроде бы право такое дано, другим – нет", – обратил внимание эксперт.

Конкурсы без конкурса

Конкурсы управителей – это хорошо, если бы действительно был выбор, отмечает в комментарии Vesti.ua глава Жилищного союза Украины Александр Скубченко. "Договора присоединения (публичные) для поставщиков услуг – да, это облегчит многим жизнь. В остальном, закон не столько решает, сколько порождает проблемы", – говорит он.

Например, органам местного самоуправления дается 5 месяцев для проведения конкурса. В Киеве почти 12 тысяч домов (многоквартирных). Решение о выборе модели (управления домом) приняли менее сотни из них. Остальным по конкурсу выберут управителя, которого и назначат.

А если органы местного самоуправления не проведут конкурсы на управителей – что дальше? Ответа закон не дает. Как и для случая, если его процедура или результаты будут обжалованы.

А дальше начнется предсказуемое. "Рынок коммунальных услуг – это рынок монополий, – подчеркнул Александр Скубченко. –  Возьмем столицу. Услуга поставки тепловой энергии. Если правый берег, победит "Киевтеплоэнерго", если левый – "Евро-реконструкция". Других участников нет. Хоть как ты конкурс проводи, не получится найти других".  

Кошелек ощутит перемены

Наиболее волнующий вопрос – придется ли платить больше? Андрей Никончук утверждает, что нет: "Этот закон не приведет к тому, что придется платить больше. Этот закон приведет к тому, что придется платить больше за свою безопасность, за газ".

С ним не согласен Александр Скубченко: "Плата за саму услугу, абонплата, плата за техническое обслуживание внутридомовых сетей, плата за счетчики. То есть плата абсолютно за все! Люди запутаются, кому и за что они платят. А все мы прекрасно понимаем, что любая плата администрируется. Чем больше этих плат, тем дороже администрирование. И за каждую плату банки берут свою комиссию. Просто удорожание услуг на ровном месте. Если мы возьмем какой-то райцентр, то там банки берут по 3-5 гривен за каждую услугу. А если услуг 20? Только на комиссии люди будут тратить до 100 грн. С 1 мая 2021 года, если ЖКХ не навернется с переходом на новые правила, вся страна запутается в количестве платежей за услуги ЖКХ. Люди просто не будут понимать, кому, сколько и за что они платят. Зато все люди будут знать: виноваты во всем они сами. И стоить это им будет гораздо дороже, чем до 1 мая 2021".

Сделать потребителя рабом

Александр Скубченко усматривает в новом законе одну логику – сделать потребителя рабом глав ОСББ и монополистов. "Там нет принципа "потребитель всегда прав", а есть – "монополист всегда прав". говорит он.

Эксперт отметил, что закон готовили монополии и главы ОСББ, финансируемые Фондом Сороса, они, по его словам, делают все под себя. И указал на еще одну проблему. В переходных положениях есть позиция о коммунальной инспекции. Проект о ней должен в течение 6 месяцев подготовить Кабмин. А как же быть с уже внесенным (в ноябре 2020 года) депутатами законопроектом о жилищно-коммунальной инспекции?

Натянуть сову на глобус

Есть правило: путаница на руку нечестным людям. И тот факт, что Верховная Рада пытается внести ясность в клубок проблем ЖКХ, не может не внушать оптимизм. Однако этот свет может породить еще больше теней.

Например, хорошо, что появятся ответственные за внутридомовые сети. А если нет? Более-менее четко вопрос урегулирован только с газоснабжением. Остальные поставщики услуг в публичных договорах не пропишут такой обязанности по своим сетям – и вуаля, ищи контору, которая будет за сетями приглядывать.

Система, в идеале, логичная, если бы не одно "но". При отсутствии реального рынка все происходящее – имитация такового. Что приведет к закономерному результату: дома, как отметил один из экспертов, превратятся в некомфортные "курятники". Идеал возможен только в том случае, если жители сами займутся своим имуществом. Такие "занятия", кто сталкивался, требуют немало знаний, времени, сил и нервов. Вряд ли кто согласится на такие жертвы. Хорошо, если местное самоуправление назначит честного и компетентного управителя в дом или люди сами его выберут. А если придет мошенник?

Из кризиса ЖКХ всего один реальный выход – взяться за ум всем участникам так называемого "рынка". И придумать наконец-то систему, которая бы устраивала всех. 

ВЕСТИ