"Призрак "50Avenue": застройщика заставляют убрать фундамент БФК из сквера "Слава танкистам"

Несмотря на то, что ДИАМ и суды фактически запретили строительство скандального БФК 50Avenue на просп. Победы в Киеве, история вокруг этого проекта имеет продолжение. Недавно владелец земли под "запланированными" зданиями - ООО "Шулявка" - смогло в судебном порядке расторгнуть договор суперфицию, согласно которому участок был передан под застройку ОК "Эксон Премьер Шулявская".

Компания смогла убедить служителей Фемиды в том, что землепользователь нарушил сроки строительства и вообще не сможет реализовать свои намерения из-за отсутствия разрешительных документов. "Цена вопроса" достаточно весома - в частности, после ввода БФК в эксплуатацию указанный кооператив должен был бы передать ООО "Шулявка" разных помещений на общую сумму 16 млн гривен. Теперь же ОК "Эксон Премьер Шулявская", в случае неудачи в суде апелляционной инстанции, должен будет вернуть участок в том состоянии, в котором получил - без уже "залитого" фундамента, наложенных стройматериалов и т.д.

Как стало известно KВ , в ближайшее время Северный апелляционный хозяйственный суд рассмотрит дело №910/6064/23 о расторжении договора суперфиция (застройки) участка по просп. Победы, 50-А, на которой до 2022 года строился скандальный многофункциональный комплекс (БФК) "50Avenue".

Истцом по данному делу выступает владелец этой земли ООО "Шулявка", ответчиком - обслуживающий кооператив (ОК) "Эксон Премьер Шулявская", которому указанный участок был передан по договору суперфицию в 2018 году. 18 сентября 2023 г. Хозяйственный суд Киева частично удовлетворил требования землевладельца, но кооператив-суперфициарий подал апелляционную жалобу на такое решение суда. В последствии, 16 октября, Северный апелляционный хозяйственный суд назначил коллегию судов, которые будут выносить свой вердикт.

Из-за чего судятся

8 июня 2018 между ООО "Шулявка" и ОК "Эксон Премьер Шулявская" был заключен договор об установлении права пользования участком площадью 0,31 га на просп. Победы, 50-А (кадастровый номер – 8000000000:88:093:0026 ) для застройки – суперфиция. Согласно этому соглашению, земля была передана кооперативу "для осуществления строительства объекта недвижимости, других хозяйственных построек, необходимых для их обслуживания". По условиям договора, суперфициарий должен использовать этот участок в соответствии с его целевой назначением - "для строительства, эксплуатации и обслуживания торгово-офисного комплекса с рестораном быстрого питания и благоустройством и озеленением сквера".

Данное соглашение было рассчитано на 10 лет, но стороны согласовали и конкретные сроки разных этапов. Так, до 31 декабря 2019 года ОК "Эксон Премьер Шулявская" должен получить от Киевской горгосадминистрации (КГГА) градостроительные условия и ограничения (МУО) на проектирование строительства на этой территории, экспертное заключение по проекту и разрешение на строительство. В дальнейшем, в последующие четыре года после получения этих согласований, кооператив должен был застроить эту землю и ввести построенный объект недвижимости в эксплуатацию.

Настоящим договором было предусмотрено, что к моменту ввода здания в эксплуатацию кооператив должен платить владельцу земли ежемесячную плату за пользование участком в размере 40,3 тыс. гривен. В дальнейшем, после того, как объект был бы официально "готов для использования", ОК "Эксон Премьер Шулявская" вместо денежных средств должен передать ООО "Шулявка" 19% всех "полезных (эффективных) площадей всех видов помещений" в этом объекте – торговые площади общей площадью 2000 кв. на первом и втором этажах, а также апартаменты и паркинг (машиномест). Соглашением предполагалось, что общая стоимость переданного имущества должна составить 16 млн гривен.

В обоснование своих исковых требований в ООО Шулявка отметили, что ОК Экссон Премьер Шулявская вопреки условиям договора не осуществлял ежемесячных оплат за пользование участком в период с декабря 2021 года по апрель 2023 года. Кроме того, компания-истец указала, что фактически земля ответчиком не используется для застройки, строительные работы в течение 4 лет 10 месяцев не производились и кооператив не выполнил условия соглашения по передаче в собственность ООО "Шулявка" объектов недвижимости. Более того – по информации компании-землевладельца, кооператив получил от Департамента градостроительства и архитектуры КГГА отказ в предоставлении МУО для проектирования "БФК с благоустройством и озеленением сквера на проспекте Победы, 50-А", и такой отказ Верховный Суд был признан 19 января 2023 года правомерной.

В ОК "Эксон Премьер Шулявская" с этими исковыми требованиями не согласились. В кооперативе отметили, что все полученные от ООО "Шулявка" счета по договору до начала 2022 года были уплачены, а в дальнейшем с января по ноябрь 2022 счетов об оплате за пользование участком ответчик не получал. Также в ОК "Эксон Премьер Шулявская" указали на ошибочность доводов об отсутствии осуществления строительных работ на этом участке, ведь, мол, у кооператива есть действующее разрешение на выполнение строительных работ №ІУ083210520465 . В связи с этим, по мнению ответчиков, компания-истец не доказала "наличие существенного нарушения условий договора, который действует до 2028 года и по состоянию в настоящее время выполняется", а также четко не отметила в чем заключается ущерб, причиненный в связи с незастройкой участка.

При этом, в столичном хозсуде обратили внимание на то, что вышеупомянутое разрешение на строительство недействительно – об этом свидетельствуют данные Портала Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕГЭСБ), где в разделе "статус документа" относительно него имеется информация об "отказе во внесении сведений в систему”.

В конце концов, как отмечалось выше, суд частично удовлетворил требования ООО Шулявка. Так, служители Фемиды расторгли договор и отменили государственную регистрацию по ОК "Эксон Премьер Шулявская" правая суперфиция указанного участка. Кроме того, суд обязал кооператив привести эту землю в подходящее для использования состояние. То есть ответчик должен вернуть ее владельцу без строительного забора, вырытого котлована (должен быть возвращен грунтовый покров. – KВ ), без фундаментного ростверка здания (без верхней части фундамента. – KВ ), без свайных фундаментов, без подпорных стен, без мобильных и временных сооружений, без строительных материалов и площадок для их складирования.

При этом суд отказал истцу в удовлетворении требования о прекращении права кооператива на застройку этого участка. Служители Фемиды отметили, что в связи с расторжением у договора суперфиция у ответчика прекращается право на пользование чужим земельным участком для застройки, а не непосредственно само право на застройку участка, то есть на выполнение на этой территории подготовительных или строительных работ. Такое требование, как считают в суде Киева, не касается предмета договора, ведь указанное право регулируется требованиями Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

Предыстория

Как неоднократно сообщала KВ , еще два-три года назад на просп. Победы, 50-А, было запланировано строительство БФК "50Avenue" - комплекса, в состав которого должны были войти две "башни" высотой 34 и 48 этажей (судя по всему, их планировалось объединить стилобатом). В этом БФК застройщики намеревались обустроить квартиры (возможно, апартаменты без права "прописки"), офисы и магазины. Также предполагалось, что под домом будет оборудован подземный паркинг, а на крыше – бассейн.

Участок на ул. Победы, 50-А, на которой планировалось построить этот объект, фактически находится в пределах сквера "Слава танкистам" и над тоннелем между станциями метро "Шулявская" и "Политехнический институт". Еще в 2004 году владельцем этой земли стало ООО "Ринко", а в 2010-м ее выкупило вышеупомянутое ООО "Шулявка".

В период с июня 2018 по апрель 2020 суперфициарий указанной земли - ОК "Эксон Премьер Шулявская" - пытался 16 раз получить МУО на проектирование БФК по данному адресу от Департамента градостроительства и архитектуры КГГА. Впрочем, чиновники все 16 раз отказывали кооперативу, в том числе – в связи с "несоответствием намерений застройки требованиям градостроительной документации на местном уровне" (строить то, что хочет кооператив, на этой земле нельзя согласно Генплану. – KВ ). После этого ОК "Эксон Премьер Шулявская" инициировал судебный спор по обжалованию одного из отказов, от 15 января 2020 года, но, как отмечалось выше, успехов не имел - точку в соответствующем деле в начале текущего года поставил Верховный Суд.

Планы по возведению указанного комплекса вызвали большой резонанс в обществе. Дело в том, что владелец и пользователь участка на момент начала подготовительных или строительных работ не имели ни карточки на нарушение благоустройства от КГГА, ни МУО на проектирование строительства данного объекта. Более того – в октябре 2021 года в Министерстве развития общин и территорий Украины даже заявили, что застройщики используют фальшивое разрешение на проведение строительных работ, датированное 30 декабря 2010 года.

На фоне этих скандалов, в октябре-ноябре 2021 года, Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ДИАМ) провела проверку указанного объекта строительства. Тогда инспекторы установили, что ОК "Эксон Премьер Шулявская" допустил нарушение, предусмотренное абзацем третьим п.3 ч.2 статьи 2 Закона Украины "Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности" (выполнение строительных работ без получения разрешения на их выполнение на объектах, по классу последствий (ответственности) касающихся объектов со значительными последствиями (СС3). По результатам проверки ДИАМ вынесла предписание о приостановлении подготовительных и строительных работ.

В ноябре того же года кооператив подал в Окружной админсуд (ОАСК, ныне ликвидирован) иск о признании противоправным и отмене указанного предписания. При этом 16 ноября 2021 года ОК "Эксон Премьер Шулявская" даже добился от суда остановки действия предписания в качестве меры обеспечения иска. То есть такое предписание было признано недействующим на период судебного спора – пока служители Фемиды окончательно не установят его законность или незаконность. Однако ДИАМ подала апелляционную жалобу об отмене соответствующего постановления ОАСК, и 6 июля 2022 Шестой апелляционный админсуд удовлетворил требования чиновников. На этом история данного иска, похоже, завершилась – служители Фемиды так и не рассмотрели дело по существу.

Свои претензии к данной застройке имели и другие органы и структуры. Например, в 2020 году в КП "Киевский метрополитен" сообщали , что это строительство чревато непредвиденными последствиями техногенного характера для столичной подземки. В свою очередь Нацполиция еще в том же году открыла уголовное производство по факту возможной незаконности этих работ .

О планах помешать этой застройке сообщали и в Киевсовете. Однако единственное, что смогла столичная власть – это принять довольно противоречивое решение №1450/1491 от 10 июня 2021 года о выкупе земельного участка на просп. Победы, 50 А в коммунальную собственность. Согласно ему, Департамент земельных ресурсов КГГА должен провести переговоры с ООО "Шулявка" по выкупу, после чего - подать на рассмотрение столичного горсовета проект решения по утверждению выкупной цены (ориентировочно 24 млн гривен). В случае успешности такой операции столичные власти планировали обустроить на данной территории парк или сквер.

Еще при подготовке к утверждению этого решения отдельные депутаты указывали на то, что более эффективной мерой реагирования на эти работы стало обращение в суд с требованиями о снесении данного объекта строительства, но в сессионном зале такая инициатива не нашла поддержки. В августе 2021 года ООО "Шулявку" подало иск в ОАСК о признании противоправным и отмене решения Киевсовета о выкупе участка. Впрочем, добиться своего компания-землевладелец не смогла – 4 июля 2022 ОАСК отказал ей в удовлетворении исковых требований. Инициировать апелляционное обжалование такого судебного вердикта компания по неизвестным широким массам причин не стала.

Стоит отметить, что, по данным портала "ЛУН", строительство на просп. Победы, 50-А, не осуществляется с февраля 2022 года. Израильский сайт " Ukraine Israel Real Estate Marketing" , через который продавались апартаменты в этом и нескольких других столичных ЖК, пока неактивен.

Кто стоял за противоречивой застройкой

По данным аналитической системы Youcontrol, столичное ООО "Шулявка" (нынешний владелец земли) было создано в июне 2007 года. Конечным бенефициаром компании является гражданин Украины Виктор Слюсар (проживает в Литве), руководителем – Нина Янкаускас.

Киевский ОК "Эксон Премьер Шулявская" (суперфициарий участка) был зарегистрирован в апреле 2017 года. Основателями кооператива являются американская компания Exon Group LLC, а также житель Киева Иван Влад и гражданин Израиля Йозеф Москович (на коллаже), проживающий в селе Петропавловская Борщаговка Киевской области (последние двое указаны как конечные бенефициары этого ОК). Руководителем кооператива указан Михаил Бокоч.

Отметим, Иван Влад также является совладельцем ОК ЖБК Зеленый замок . С мая 2017 года по январь 2021 года его конечным бенефициаром также был указан Йозеф Москович. Ранее как минимум до января 2021 года система Youcontrol относила ОК ЖБК Зеленый замок к группе семьи Билозир, ключевой личностью которой является Оксана Билозир - нардеп трех созывов, экс-министр культуры, певица, кума пятого президента Украины Петра Порошенко. Однако на данный момент отметка по отношению указанного ОК к этой группе уже отсутствует.

Пост директора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА с 1 ноября 2016 года занимает Александр Свистунов . Департамент земельных ресурсов КГГА с 29 июня 2021 года возглавляет Валентина Пелих (выполняла обязанности руководителя этой структуры со 2 апреля 2021 года). С 27 июля 2018 года по 1 апреля 2021 года этим департаментом руководил Петр Оленич , который со 2 апреля 2021 года занимает должность заместителя председателя КГГА и курирует в Киеве земельные и градостроительные вопросы.

ДИАМ с 7 марта 2023 года возглавляет Александр Новицкий (до 9 июня руководил инспекцией как "и.о." председателя). Ранее, с 20 мая 2021 года по 6 марта 2023 года, этой инспекцией руководил Семен Кривонос, возглавляющий Национальное антикоррупционное бюро. ДИАМ фактически переняла на себя функции ГАСИ, окончательно прекратившей свою деятельность в сентябре 2021 года и последним руководителем которой был Сергей Галицын (с февраля 2021-го).