Государство и "Stolitsa Group" не могут поделить 86 гектаров земли на Виноградаре

ГП "НДВА Пуща-Водица" совместно с Фондом госимущества уже более двух лет пытаются в судебном порядке обжаловать инвестиционный договор относительно застройки 86 га земли на столичном Виноградаре.

Осваивать этот огромный участок планирует ООО "Проектинвестстрой" - компания по орбите девелопера "Stolitsa Group", соучредителем которого является одиозная Владислава Молчанова (на коллаже слева). Главными претензиями истцов является то, что соответствующее соглашение перед его подписанием в 2015 году не было согласовано Кабмином и то, что, согласно ему, государство фактически теряет указанную землю. Что интересно, параллельно с судебным спором "НДВА Пуща-Водица" с подачи Киевсовета и КГГА уже получил ряд согласований относительно строительства, благодаря которым на этой территории может вырасти три десятка жилых многоэтажек (до 25 этажей каждый) и несколько торговых центров. Подрядчиком этих работ является компания, которая возводила большинство жилых комплексов "Stolitsa Group", в том числе и соседний Варшавский-3. То есть ситуация, несмотря на "официальное недоразумение", уверенно движется к узаконению скандальной застройки.

Как стало известно, 15 января 2024 года должно состояться подготовительное заседание Хозяйственного суда Киева по делу №910/7978/21 по расторжению инвестиционного договора на застройку 86 га земли на столичном Виноградаре.

Истцом выступает государственное предприятие "Научно-исследовательский, производственный агрокомбинат "Пуща-Водица" (ГП "НДВА "Пуща-Водица"), которое является землепользователем указанного участка, ответчиком - ООО "Проектинвестстрой", которое по указанному соглашению является инвестором данной застройки. Дело рассматривается судами уже два с половиной года – после того, как госпредприятие проиграло первые две инстанции, Кассационный хозяйственный суд Киева отправил его на новое рассмотрение.

История вопроса

Как отмечено в судебных решениях и постановлениях по указанному делу, 2 ноября 2015 между ДП “НДВА “Пуща-Водица” и ООО “Проектинвестстрой” был заключен инвестиционный договор по застройке земли между улицей Газопроводной и улицей Маршала Гречко ориентировочной площадью 86 га (земельный участок использовался госпредприятием на праве постоянного пользования, в то время де-юре не была сформирован в натуре - КВ) .

Инвестиционным соглашением было предусмотрено, что госпредприятие выполняет функцию землепользователя и заказчика строительства, а указанная ООО финансирует работы за счет собственных или привлеченных средств. В результате ГП "НДВА "Пуща-Водица" должно получить 5% жилых площадей в будущих домах или 5% стоимости имущественных прав на эти объекты. При этом в соглашении было зафиксировано, что ООО "Проектинвестстрой", с согласия госпредприятия, в качестве расчета может передавать ему жилые или нежилые помещения в домах по другим адресам. Соответственно данная компания может зарегистрировать за собой право собственности на все или почти все (95%) площади в домах, возведенных в рамках реализации вышеупомянутого инвестдоговора.

10 октября 2017 года Главное управление (ГУ) Госгеокадастра в Киеве предоставило ГП "НДВА "Пуща-Водица" согласие на раздел земельного участка между ул. Газопроводной и ул. Маршала Гречко площадью 107,05 га (кадастровый номер 8000000000:91:400:0011). В результате этого раздела, среди прочего, и был выделен участок площадью 86 га (кадастровый номер – 8000000000:91:400:0101), на котором и планировалось строительство домов по упомянутому инвестиционному соглашению. В дальнейшем, 28 декабря 2020 года, ГУ Госгеокадастра в Киеве утвердило проект землеустройства по отводу этого участка в постоянное пользование ГП "НДВА Пуща-Водица". При этом было согласовано изменение ее целевого назначения - с "другого сельскохозяйственного назначения" на назначение "для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры".

Ориентировочное "пятно застройки" на карте

В мае 2021 года ГП НДВА Пуща-Водица подало в Хозяйственный суд Киева иск о признании недействительным указанного инвестиционного договора. Ответчиком выступало ООО "Проектинвестбуд", которое в рамках этого дела подало встречный иск относительно выполнения ряда пунктов этого соглашения. Третьим лицом в данном производстве на стороне госпредприятия выступил Фонд государственного имущества Украины (ФГИУ).

Свои требования в ГП "НДВА Пуща-Водица" объяснили, в частности, тем, что спорный инвестдоговор был заключен без согласования с тогдашним органом управления этого госпредприятия - Кабинетом Министров Украины. Также представители истца указывали на то, что условия этой сделки фактически обязывают госпредприятие добровольно отказаться от права пользования земельным участком. В свою очередь в ООО "Проектинвестстрой" через суд выдвинули к госпредприятию требование о выполнении трех пунктов этого соглашения, в соответствии с которыми на ГП "НДВА "Пуща-Водица" было возложено обязательство определить очередность реализации договора по этапам, получить исходные данные на проектирование застройки и экспертные заключения и т.д.

2 ноября 2021 года столичный хозсуд полностью отказал истцам в удовлетворении первоначальных и встречных требований. Среди прочего, судья Кристина Полякова указала на то, что указанный земельный участок на Виноградаре не является вкладом ГП "НДВА Пуща-Водица" в реализацию инвестдоговора, а потому его заключение не прекращает права госпредприятия на эту землю.

Скриншот решения суда от 2 ноября 2021 года

В дальнейшем ГП "НДВА Пуща-Водица" и ФГИУ подали апелляционные жалобы на проигрышное для них решение суда. Но успеха у них не было – 11 июля 2022 года Северный апелляционный хозяйственный суд отказал им в удовлетворении жалоб. Более успешным для госпредприятия и Фонда госимущества стало кассационное обжалование – 11 июля 2023 Кассационный хозсуд отменил решение судов первых двух инстанций и отправил данное дело на новое рассмотрение в Хозяйственный суд Киева.

Уже во время этого судебного спора, 12 января 2022 года, Департамент градостроительства и архитектуры Киевской горгосадминистрации (КГГА) выдал ГП "НДВА Пуща-Водица" градостроительные условия и ограничения (МУО) на проектирование комплексной застройки указанной земли.

Как сообщала KВ , в этом документе не уточнялось большинство исходных данных запланированной застройки (количество жилых домов, квартир, машиномест и т.п.), только отмечалось, что строительство должно осуществляться в соответствии с положениями Детального плана территории (ДПТ) многофункционального жилого района на землях агрокомбината "Пуща- Водица". Имеется в виду ДПТ “части Виноградаря”, утвержденное решением Киевсовета №398/9455 от 22 мая 2013 года, и где отмечалось, что максимально допустимая часть застройки указанной земли должна составлять 35%, а плотность населения – от 142 до 450 человек на 1 га в зависимости от микрорайона.

Вместе с тем этими МУО было предусмотрено, что максимальная высота домов на указанном участке не должна превышать 254 метра по Балтийской системе высот ("реальная" высота не указывалась. - KВ ). В этих "городострой" также было указано, что в случае проектирования зданий выше 45 метров ("реальной" высоты. - KВ ) застройщики должны согласовать проектные решения в соответствии с постановлением Кабинета министров Украины от № 954 от 6 декабря 2017 года "Об утверждении Положения о использование воздушного пространства Украины”.

В дальнейшем, 2 июня 2023 года, Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ДИАМ) выдала ГП "НДВА "Пуща-Водица" разрешение №ІУ013230530416 на комплексную застройку указанного участка. В разрешении уточнялось, что он был издан в соответствии с вышеупомянутыми МУО. Генеральным подрядчиком этих работ было указано ООО "Монолит Стройсервис".

Согласно документу, госпредприятию согласовали строительство 30 жилых домов высотой до 25 этажей. Общее количество квартир в них – почти 5,7 тыс. (все они должны быть одно- и двухкомнатными). Также на этой территории разрешено построить два торговых центра, два паркинга на 900 машиномест и два заведения дошкольного образования с начальными школами (одно из них рассчитано на 200 детей, информация о втором не уточнялась. – KВ ).

Контекст

В течение первых десяти с лишним лет нового века ГП "НДВА "Пуща-Водица" (более известный как "совхоз "Пуща-Водица", занимавшийся выращиванием сельскохозяйственных культур и разведением животных) отдало около 1 тыс. гектаров земель в Киеве и Киевской области, находившиеся в его пользовании под жилую и коммерческую застройку по инвестиционным договорам. Часть этих участков, в том числе земли на столичном Виноградаре, получили компании с орбиты девелопера "Stolitsa Group", которые строили и до сих пор строят ряд довольно скандальных жилых комплексов, в том числе "Варшавский", "Варшавский-2", "Варшавский- 3” и “Варшавский плюс”.

Не последнюю роль в том, что на этой территории начали расти многоэтажки, сыграли и столичные власти. Так, в 2013 году Киевсовет утвердил вышеупомянутый ДПТ части массива Виноградарь, которым было легализовано изменение целевого назначения значительной площади сельскохозяйственных земель, находящихся в использовании вышеупомянутого госпредприятия – их разрешили использовать для жилой застройки. Согласно ДПТ, численность населения этой местности должна была вырасти с 1,2 тыс. человек до 62,9 тыс. человек.

При этом в течение последнего десятилетия правоохранители неоднократно обращали внимание на то, каким образом ГП “Вс ВА “Пуща-Водица” распоряжается своими землями.

Еще 17 октября 2013 года Главным следственным управлением Генеральной прокуратуры Украины было открыто уголовное производство по факту возможного незаконного отчуждения земель общей площадью около 950 га. Тогда правоохранители предполагали, что должностные лица ГП "НДВА Пуща-Водица" и его тогдашних начальников в лице Министерства аграрной политики и продовольствия Украины передавали участки третьим лицам без надлежащего возмещения сельскохозяйственных потерь, в результате чего государству был причинен ущерб на сумму 370 млн гривен .

Схожие факты расследовали следователи Подольского управления Нацполиции в рамках производства от 30 марта 2018 года. Они также указывали на то, что ГП "НДВА Пуща-Водица" передавало участки конкретным юридическим лицам (в судебных постановлениях уточняется, что эти лица аффилированы с так называемой ассоциацией "Столица Групп"), в результате чего создаются предпосылки к полной потере государством контроля над указанным госпредприятием и доведение его до банкротства.

В рамках уголовного производства, открытого Главным следственным управлением Нацполиции Украины 12 ноября 2019 года, правоохранители также указывали на возможную незаконность инвестиционных договоров, которые ГП “Вс ВА “Пуща-Водица” заключало с застройщиками. Среди прочего, следователи указывали на то, что "обмен" сотен гектаров земли на 4-5% квартир в построенных на ней домах несоразмерен, учитывая соотношение стоимости таких участков и стоимости жилой и нежилой застройки.

Впрочем, в открытых источниках отсутствует информация о привлечении кого-то из фигурантов этих дел к уголовной ответственности.

Против строительства ЖК на землях агрокомбината на Виноградаре неоднократно выступала и столичная общественность. К примеру, в 2022 году эксперт по градостроительству Георгий Могильный напомнил, что ЖК "Варшавский Плюс" строится с многочисленными нарушениями градостроительного законодательства. Например, по информации специалиста, ГАСИ в свое время фактически разрешила поселить во вновь квартирах этого комплекса аж на 12 тыс жителей больше, чем позволяет соответствующий ДПТ. Как отметил Могильный, в результате превышения плотности населения столичный бюджет может понести безумные потери, чтобы обеспечить жителей необходимой социальной инфраструктурой (детскими садами, школами и т.д. – KВ ).

Действующие лица

По данным аналитической системы Youcontrol, столичное ООО "Проектинвестстрой" было зарегистрировано в марте 2004 года. Руководителем компании указан Андрей Бабенко, учредителями - ООО "Констракшен-Инвест" и кипрская компания "Спарентон Лимитед", конечным бенефициаром - киевлянка Юлия Харченко.

Система Youcontrol относит вышеупомянутое ООО "Констракшен-Инвест" к группе БТ-Инвест , которая объединяет более сотни компаний и занимается управлением девелоперскими и розничными проектами. В частности, данная группа управляет сетью розничных магазинов Novus и вышеупомянутой девелоперской компанией "Stolitsa Group". Ключевыми лицами БТ-Инвест являются граждане Литвы Раймондас Туменас, Марина Познякова и Рузгиене Агне. При этом "Stolitsa Group" традиционно ассоциируется с персоной одиозной Владиславы Молчановой, которая является соучредителем данной девелоперской компании. Эту бизнесвумен, среди прочего, всевозможные источники называли ключевым финансовым донором столичного офиса партии ВО "Батькивщина".

ООО "Монолит Стройсервис" было зарегистрировано в Киеве в мае 2015 года. Его руководителем является Сергей Степанов, учредителями – ООО "КУА "Бизнес-Гарант" и житель города Луцк Василий Олейник, который также является конечным бенефициаром этой компании. Что интересно, "Монолит Стройсервис" было отмечено подрядчиком почти всех жилых комплексов, которые в последние годы строились и строятся "под флагами" девелопера "Stolitsa Group", в том числе ЖК "Варшавский-3" , ЖК "Seven" и ЖК "Липинка" ” .

ГП "НДВА Пуща-Водица" в своей нынешней организационно-правовой форме было создано в мае 2002 года, хотя де-факто это предприятие существует еще с 40-х годов ХХ века. В настоящее время указанным ГП руководит Рамиз Керимов. До его назначения, на протяжении 2011-2023 годов, ГП "ВС ВА "Пуща-Водица" поочередно руководили Лариса Усаченко, Александр Мазурко, Виктор Кириченко, Виталий Кадигров, Владимир Хлопан, Юрий Куренный, Анатолий Шинкаренко и Юрий Ионанов (с февраля 2021- го по апрель 2023-го).

Напомним, последний является школьным другом мэра Киева Виталия Кличко : в 2005 году он рассказывал , что вместе с нынешним главой города в детстве любили варить кисель. Также Ионанов с августа 2003 года по сентябрь 2005 года числился руководителем благотворительной организации "Благотворительный фонд "Фонд Кличко" .

До февраля 2020 года ГП "НДВА Пуща-Водица" находилось в подчинении Министерства сельского хозяйства и продовольствия Украины (с 2011 года Министерство аграрной политики и продовольствия Украины), после чего перешло в управление ФГИУ. Фондом госимущества Украины с 21 ноября 2023 года руководит Виталий Коваль (на коллаже справа). Его предшественниками на этом посту были Рустем Умеров (с сентября 2022 по сентябрь 2023), Ольга Батова (с февраля по сентябрь 2022), и Дмитрий Сенниченко (с сентября 2019 по февраль 2022).

Должность директора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА с 1 ноября 2016 года занимает Александр Свистунов . Департамент земельных ресурсов КГГА с 29 июня 2021 года возглавляет Валентина Пелих (исполняла обязанности руководителя этой структуры со 2 апреля 2021 года). С 27 июля 2018 года по 1 апреля 2021 года этим департаментом руководил Петр Оленич , который со 2 апреля 2021 года занимает должность заместителя председателя КГГА по вопросам осуществления самоуправляющихся полномочий и курирует в Киеве земельные и градостроительные вопросы.