В киевских судах решается судьба застройки, прилегающей к нацпарку "Голосеевский"

В киевских судах решается судьба застройки, прилегающей к нацпарку "Голосеевский"

Уже в ближайшее время в судах может быть решен вопрос застройки по ул. Ореховатский путь, где планируется возведение жилищного комплекса (ЖК), против которого выступают местные жители и экологи.

Речь идет о судебном деле, в рамках которого ООО "МЖК Оболонь" требует от Киевсовета возобновить на новый срок договор аренды участка, который сплыл в январе 2023-го. Арендатору этой земли оппонирует городская прокуратура, которая сначала подала апелляционную, а затем кассационную жалобы на проигрышные для общины решения судов. Правоохранители, среди прочего, указывают на то, что пролонгировать указанное соглашение и, соответственно, застраивать данный участок нельзя, ведь там находится объект культурного наследия Киева – водонапорная башня, построенная в 50-х годах прошлого века. Вместе с тем, у застройщиков есть “козырь” – в начале прошлого года они под видом того же ЖК, с помощью КГГА, возвели и зарегистрировали небольшое сооружение, а потому, очевидно, будут формально иметь право получить участок под его обслуживание. Резонанса этой ситуации добавляет тот факт, что эта территория находится вплотную к НПП "Голосеевский".

Как сообщил СМИ столичный адвокат и правозащитник Александр Дядюк, 13 августа 2024 года в Кассационном хозяйственном суде может быть решена судьба участка по ул. Ореховатский путь (старое название – ул. Генерала Родимцева, Голосеевский район) между домами №9 и №11, на котором планируется строительство очередного жилого комплекса.

Речь идет об участке площадью 0,526 га на указанной улице (эта земля не имеет адресного номера, кадастровый номер - 8000000000:79:301:0013, целевое назначение - "для строительства жилого комплекса"), арендатором которого до 28 января 2023 года было ООО "МЖК Оболонь" . Данная компания пытается в судебном порядке добиться от Киевсовета возобновления договора аренды на новый срок. Ранее указанное ООО смогло выиграть в судах первой и апелляционной инстанции, и именно кассационный суд должен поставить точку в соответствующем судебном деле, рассмотрев жалобу Киевской городской прокуратуры.

По словам Александра Дядюка, главной проблемой для фактического "изгнания" ООО "МЖК "Оболонь" с этой территории является то, что на указанном участке находится водонапорная башня, имеющая статус вновь обнаруженного объекта культурного наследия, но которой "на бумаге" нет на этой земле.

“Когда этот участок отводили [в пользование ООО “МЖК “Оболонь”,] Киевсовет сделал вид, что не заметил огромную башню, которая находится в государственной собственности. То есть участок не имели права передавать в аренду, потому что там чужое имущество. Вторая хитрость состоит в том, что потом башню зарегистрировали как объект недвижимого имущества в госреестре прав на недвижимое имущество, но не “привязали” его к участку, хотя это сооружение стоит посреди него. При этом в реестре зарегистрировано право аренды на участок и указано, что там находится недвижимое имущество”, – подчеркнул Александр Дядюк.

Также юрист отмечает, что в начале 2023 года на этой земле "выросло" непонятное сооружение, которое по строительному разрешению является "жилищным комплексом" и на которое застройщики оформили право собственности. По мнению Александра Дядюка, оно было построено для того, чтобы в дальнейшем у арендатора были аргументы относительно того, что земля должна "остаться у него" в пользовании. Сейчас специалист имеет сдержанные оптимистичные прогнозы по завершению этого судебного дела в пользу общины, но указывает на то, что у ООО "МЖК Оболонь", как и у прокуроров, еще есть козыри в рукаве.

“[Упомянутое сооружение] даже “не тянет” на хороший деревенский туалет – это маленькая будка. Ее построили, чтобы потом снова претендовать [на землю] – мол, "у нас здесь тоже есть недвижимость". Регистрация [права собственности на это сооружение] незаконна, потому что им выдавали разрешение на строительство жилого комплекса, но построено там непонятно что. В дальнейшем, по моему мнению, прокуратура должна принять меры, чтобы "привязать" эту башню к земельному участку, и на том основании, что это вновь обнаруженный объект культурного наследия, потребовать расторгнуть договор аренды. Также она должна подать иск об отмене регистрации права собственности на [воведенную застройщиками] "будку". А вот если выиграет ООО "МЖК "Оболонь", то оно может потребовать передать участок под обслуживание и эксплуатацию своего имущества - той же будки", - отметил юрист.

Подробности судебного дела

Иск о признании заключенным дополнительного соглашения к арендному договору участка о возобновлении срока аренды ООО “МЖК “Оболонь” подало еще в марте 2023 года. Свои требования в компании объяснили тем, что по истечении срока аренды она продолжила пользоваться землей, направила в горсовет письмо о возобновлении действия договора аренды, к которому присоединила проект дополнительного соглашения о возобновлении действия договора, а Киевсовет, в свою очередь, "письменно не возразил" против нахождения этой ООО на указанной территории и не принимал решений по ее "изгнанию". Впрочем, проект дополнительного соглашения горсоветом подписан тоже не был.

В столичном горсовете во время судебного спора официально сообщили, что такие "исковые требования не подлежат удовлетворению из-за утраты истцом преимущественного права на возобновление договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением условий этого договора". Впрочем, какие именно нарушения со стороны ООО "МЖК Оболонь" имели в виду в киевском муниципалитете, в судебных документах по этому делу не уточняется.

Учитывая такую довольно "вялую" позицию Киевсовета и Департамента земельных ресурсов Киевской горгосадминистрации (КГГА), который по этому делу выступал в качестве третьего лица на стороне ответчика, 1 июня 2023 года Хозяйственный суд Киева полностью удовлетворил иск ООО "МЖК "Оболонь", восстановив арендное соглашение на 3 года.

В дальнейшем обжаловать такое решение служителей Фемиды формально пытался Киевсовет, но Северный апелляционный хозяйственный суд вернул 19 сентября 2023-го его жалобу – из-за того, что горсовет пропустил сроки апелляционного обжалования и должным образом не обосновал, почему это было сделано. После этого настал черед столичной прокуратуры – 11 декабря прошлого года тот же суд открыл апелляционное производство по жалобе правоохранителей.

Так, в прокуратуре отметили, что ООО "МЖК Оболонь" нарушило условия договора, передав указанный участок в субаренду ООО "Голосіївські вежі" без согласования с Киевсоветом. Кроме того, правоохранители отметили, что на спорном участке находится водонапорная башня, которая на праве собственности принадлежит Министерству образования и науки Украины, находится на праве хозяйственного ведения Национального университета биоресурсов и природопользования (НУБиП) Украины и является объектом культурного наследия Киева. Кроме того, в прокуратуре сообщили, что на рассмотрении Киевсовета находится проект решения об отказе ООО "МЖК "Оболонь" в возобновлении договора аренды - очевидно, таким образом, по мнению правоохранителей, городские власти высказали свою позицию по этому земельному вопросу.

При этом во время рассмотрения этого дела в апелляционном суде в упомянутом университете сообщили служителям Фемиды о том, что в мае 2023 года, уже после включения водонапорной башни в перечень объектов культурного наследия, ООО “МЖК “Оболонь” и ООО “Голосіївські вежі” ” обращались в заведение “с предложением сотрудничества в сохранении и восстановлении здания водонапорной башни, поиске оптимальных путей ее использования в рамках проекта строительства жилого комплекса и выражали готовность участия в финансировании соответствующих расходов и намерении долгосрочной аренды башни”.

В конце концов 22 февраля 2024 года коллегия судов апелляционного суда отказала прокуратуре в удовлетворении ее жалобы. Служители Фемиды отметили, что те доводы, на которые правоохранители ссылались во время рассмотрения данного дела, "не принимаются во внимание как безосновательные, так и не опровергающие выводов суда об удовлетворении иска".

Предыстория

Киевсовет решением №281/1491 от 27 мая 2004 года согласовал передачу земельного участка по ул. Генерала Родимцева в аренду ЗАО "МЖК "Оболонь" (именно такую организационно-правовую форму имел арендатор земли на тот момент) на 3 года для строительства жилого комплекса. 7 июля 2005 между столичным муниципалитетом и указанной компанией был заключен соответствующий договор аренды участка.

В момент осуществления этого землеотвода данная земля находилась в постоянном пользовании НУБиП (тогда он назывался Национальный аграрный университет). По информации СМИ, в обмен на передачу земли в аренду ООО "МЖК "Оболонь" эта компания будто бы обещала передать часть жилья сотрудникам университета (говорилось о возведении двух 24-этажек). Однако в то время застройщик подвергся активному сопротивлению общины, и тогдашний мэр Киева, ныне покойный Александр Омельченко, пообещал киевлянам, что эта территория не будет застраиваться, пока он жив. Напомним, Омельченко скончался 25 ноября 2021 года.

В дальнейшем заключенное с ООО "МЖК Оболонь" арендное соглашение трижды возобновлялось, и последний раз было рассчитана на срок до 28 января 2023 года. При этом последние два раза ООО “МЖК “Оболонь” добивалось пролонгации в судебном порядке – столичные власти не реагировали на обращение компании относительно возобновления договора. В 2021 году участок ул. Генерала Родимцева был передаа арендатором в субаренду ООО "Голосіївські вежі" (сведения об этом были внесены в Госреестр прав на недвижимое имущество 27 сентября 2021-го).

Первые протесты против этого строительства имели место в 2021 году – то есть еще до получения застройщиками документов, которые бы легализовали проведение работ на этой территории. Тогда, в частности, КП "Киевблагоустройство" демонтировало гаражи, которые находились на участке строительства без надлежаще оформленных документов. Впрочем, активные работы в указанный период не начались, поэтому конфликт был "заморожен". Его "второй раунд" начался уже во время полномасштабной агрессии России против Украины, в сентябре 2022-го, когда застройщики приехали устанавливать строительный забор. Общественный актив пытался помешать этому, но диалог с застройщиками не имел результата. При этом местные жители были возмущены тем, что застройщики обнесли забором погреба, в которых пожилые женщины хранят мешки с картофелем, из-за чего доступ к ним был заблокирован.

Незадолго до этого, 26 августа 2022 года, Департамент градостроительства и архитектуры КГГА выдал ООО "Голосіївські вежі" градостроительные условия и ограничения (ГУО) на проектирование строительства жилого комплекса по указанному адресу.

Согласно этому документу, компании разрешили проектировать строительство здания (или зданий) высотой до 18 метров (примерно 6 этажей), но конечный показатель должен быть определен в соответствии с требованиями ряда Государственных строительных норм (ГСН). Процент застройки указанного участка, согласно ГУО, не должен превышать 40%.

При этом в "градострое" уточнялось, что участок проектирования попадает на "территорию проектного заповедно-природного комплекса", в связи с чем на застройщиков было возложено обязательство по разработке проектной документации с учетом положений Закона Украины «О природно-заповедном фонде Украины». Также ООО "Голосіївські вежі" должно "выполнить комплексное благоустройство и озеленение территории с учетом функционального назначения, особенностей объекта и территории и предусмотреть меры по защите зеленых насаждений, подлежащих сохранению от повреждения строительной техникой, для обеспечения их жизнедеятельности". Также в ГУО отмечалось, что данный участок находится в зоне ограничения застройки в условиях безопасности полетов, а потому при проектировании застройщик должен учесть, в частности, требования Воздушного кодекса Украины.

В сентябре 2022 года экс-член общественного совета при Государственной экологической инспекции Михаил Макаренко на своей странице в Facebook сообщил , что проведение строительных работ на указанной территории может повредить соседние жилые дома. По его информации, у этих построек уже есть большие трещины, а в доме по ул. Генерала Родимцева, 9 поврежден фундамент, из-за чего его недавно ремонтировали. Он также отметил, что участок строительства имеет сложные геологические условия, в частности - на нем зафиксированы близкое залегание грунтовых вод и пловцы (насыщенный водой грунт. - КВ ). Поэтому, по мнению общественного активиста, "строить тут очень рискованно".

Кроме того, Михаил Макаренко обратил внимание на возможное нарушение застройщиками экологического законодательства – мол, упомянутый участок находится менее чем в 20 метрах от национального природного парка (НПП) "Голосеевский", где строить нельзя.

Впрочем, вполне возможно, что в данном смысле "все чисто", по крайней мере, официально. Как неоднократно сообщала КВ , сейчас границы НПП "Голосеевский" официально не установлены, ведь КГГА, в течение полутора десятилетий с момента создания этого нацпарка, так и не разработала документацию по землеустройству, не установила и не внесла границы тысяч га зеленых насаждений в натуру. Как следствие – де-факто пока этот парк существует только на бумаге, а буферная зона вокруг него, в которой запрещено строительство, совсем отсутствует.

18 октября 2022 года жительница Киева Юлия Иванова зарегистрировала на сайте Киевсовета петицию о возвращении упомянутого участка в собственность общины Киева путем расторжения договора его аренды, а также об изменении его целевого назначения на земле рекреационного назначения. Такие требования она объясняет вышеупомянутыми аргументами – нельзя строить возле НПП "Голосеевский", проведение этих работ может привести к разрушению соседних домов и т.д. Для того чтобы столичный горсовет рассмотрел данную петицию, она должна была набрать 6 тыс. подписей в течение ближайших двух месяцев, но этого так и не произошло – всего 1,7 тыс. подписей, из-за чего городские власти де-юре имели право “ничего не делать” и даже не отвечать общине.

Уже 22 декабря 2022 года Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) при КГГА зарегистрировал для ООО "Голосіївські вежі" сообщение о начале строительных работ по строительству жилого комплекса на этой территории. Речь шла о строительстве одноэтажного (!) дома общей площадью 102,8 кв.м. Меньше чем через месяц, 26 января 2023 года, тот же департамент зарегистрировал декларацию о готовности этого дома к эксплуатации – той самой "будки", которую упоминал Александр Дядюк. Это произошло фактически за два дня до завершения договора аренды земли.

3 февраля 2023 года в Киевсовете был зарегистрирован вышеупомянутый проект решения №08/231-168/ПР относительно отказа ООО "МЖК "Оболонь" в возобновлении договора аренды участка по ул. Ореховатский путь. Субъектами его представления выступили заместитель председателя КГГА по вопросам осуществления самоуправляющихся полномочий Петр Оленич и Департамент земельных ресурсов КГГА. Свое предложение чиновники объяснили тем, что, мол, на изгнании теперь уже экса-рендатора настаивают в НПП "Голосеевский".

Так, в соответствующем письме нацпарка в КГГА, направленном в ноябре 2022 года, отмечалось, что “в результате запланированного строительства увеличится площадь водонепроницаемых поверхностей, то есть увеличится и объем дождевых сточных вод, и эрозионные процессы на участках природно-заповедного фонда, а потому запланированое строительство жилого дома может навредить природным комплексам национального парка.

“Факторы негативного влияния строительства могут привести к необратимым изменениям экосистемы и поставить под угрозу возможность выполнения НПП «Голосеевский» не только природоохранной функции объекта природно-заповедного фонда и части международной изумрудной сети, но и функции поддержания экологического равновесия Киева. Вместе с этим указанным письмом НПП «Голосеевский» просит способствовать остановке строительства и присоединению данной территории и расположенной на ней водонапорной башни к нацпарку. Водонапорная башня имеет чрезвычайный туристическо-рекреационный потенциал и может стать одной из главных смотровых точек Голосеевского района и его визиткой, частью краеведческих и других познавательных экскурсионных маршрутов, центром проведения эколого-просветительских мероприятий”, – сообщалось в пояснительной записке к проекту решения, который не был утвержден столичным горсоветом.

13 февраля 2023 года Департамент охраны культурного наследия КГГА приказом №10 занес построенную в 50-х годах прошлого века водонапорную башню в Перечень объектов культурного наследия Киева. Соответственно, данное сооружение получило статус вновь выявленного объекта культурного наследия, из-за чего на его владельца было возложено обязательство по заключению охранного договора на него. В приказе отмечалось, что эта башня является "ценным образцом промышленной архитектуры ХХ века и ценным элементом исторической среды - усадьбы Украинской сельскохозяйственной академии и в сочетании с ландшафтным окружением составляет материальное проявление культурно-исторического развития Киева".

Вскоре после этого Максим Гринь, которого СМИ называли “представителем застройщика [участки по ул. Ореховатский путь], сообщил , что "цель инициаторов включения этого сооружения в перечень памятников состоит в попытке получить незаконную выгоду от застройщика путем создания искусственных проблем в осуществлении строительства". Речь шла о том, что, мол, в последние десятилетия, когда башня перестала использоваться по назначению, никто не думал о том, чтобы взять ее "под защиту". При этом он отметил, что данная водонапорная башня – это типичное, не уникальное, водохозяйственное сооружение, которое согласно определенному экспертному выводу является непригодным для использования и аварийным. Похожего мнения придерживаются и в НУБиП – проректор этого заведения Валерий Ищенко в тот же период сообщил о том, что "башня не нужна и находится в аварийном состоянии".

Чьи интересы

По данным аналитической системы Youcontrol, ООО "МЖК "Оболонь" (арендатор земли по ул. Богдана Хмельницкого) было основано в Киеве в январе 1997 года. Руководителем компании выступает Александр Антонов. Учредителями этого ООО отмечены восемь жителей столицы Украины – Зинаида Алубина, Виктор Соболь, Евгений Качкалд, Галина Гладышко, Елена Кардаш, Дарья Вербий, Сергей Диденко и Василий Антонов. Примечательно, что почти все эти люди, кроме Василия Антонова, зарегистрированы в одном многоквартирном доме по просп. Владимира Ивасюка (бывшее название – просп. Героев Сталинграда) в Оболонском районе столицы.

Указанное ООО де-факто входит в одноименный строительный холдинг “МЖК “Оболонь”. Директором этого холдинга, согласно данным его официального сайта, является именно упомянутый Александр Антонов. Его брат Василий Антонов (на коллаже справа), который является одним из учредителей ООО "МЖК "Оболонь", также достаточно известная личность: в 1998-2006 годах он был депутатом Оболонского районного в городе Киеве совета, в 2010-2014 годах возглавлял Оболонскую районную в Киеве государственную администрацию (РГА), также с момента основания и до 2010 года был генеральным директором указанного строительного холдинга.

Напомним, "МЖК Оболонь" является активным застройщиком, под флагами которого в Киеве уже возведено 4 жилых комплекса (еще один комплекс - ЖК "Город цветов. Парковый квартал" - этот холдинг строил в сотрудничестве с ИСК "Горизонт"). Вместе с тем, братья Антоновы явно не собираются останавливаться в реализации своих "застройщиков", на фоне чего их компании регулярно фигурируют в разных скандалах.

Одной из наиболее резонансных является история о потенциальной застройке земли в районе Литературного (бывшего Чкаловского) сквера. Ее арендатором является все то же ООО "МЖК Оболонь", а инвестором строительства ООО "Дилайвест", которое входит в орбиту одиозной застройщицы Владиславы Молчановой.

Как сообщала КВ , в последней компании предложили городской общине отдать под обустройство указанной зеленой зоны часть арендованного для строительства земельного участка и отреконструировать его за свой счет. Таким образом, по убеждению бизнесменов, должен быть достигнут компромисс с местными жителями, которые выступают против того, чтобы в этой локации был построен очередной многоквартирный дом. Впрочем, согласия с активистами, похоже, достигнуто не было – последние настаивают на том, что сквер должен занимать большую площадь и что в случае застройки он может фактически превратиться в придомовую территорию "будущей" жилой высотки.

ООО "Голосіївські вежі" (суборендатор участка на ул. Генерала Родимцева и заказчик подготовительных работ) было зарегистрировано в июне 2021 года. Директором этой компании является Виктор Горбай, учредителями – ООО “СК “Гарант-Инвест” (конечный бенефициар – киевлянин Ростислав Коробка) и ООО “КУА “Сити Эссет Менеджмент” (конечные бенефициары – жители Киева Виталий Карпюк и Константин Шарай), а также житель села Свидивок Черкасской области Александр Телефус, также являющийся одним из совладельцев ООО "Голосіївські вежі" (50% уставного капитала). Еще одним совладельцем ООО "Голосіївські вежі" является все тот же Ростислав Коробка (на коллаже слева).

Последний, как отмечается в открытых источниках , долгое время работал на руководящих должностях в компаниях в страховом и инвестиционном секторах, а с 2015 года является вице-президентом Торгово-промышленной Палаты Украины.

Отметим, один из основателей ООО "Голосіївські вежі" - ООО "КУА "Сити Эссет Менеджмент" - является компанией, предоставляющей застройщикам услуги "по финансированию строительства объектов жилой недвижимости через привлечение средств физических и юридических лиц". То есть выступает посредником между теми, у кого есть земля для строительства, и теми, кто имеет средства на проведение таких работ. Среди клиентов “КУА “Сити Эссет Менеджмент”, например, стоит упомянуть ПАО “ЗНИКИФ “Геос-Глория” – компанию, привлекавшую деньги физлиц для строительства ЖК “Глория парк” . Этот жилой комплекс является проектом девелопера "Geos", который де-факто контролируется экс-начальником Департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА (1996-2010 гг.) Михаилом Голицей и его зятем, депутатом Киевсовета VII и VIII созывов (избирался от "УДАРа" и "Солидарности" ) Николаем Негричем .

Пост директора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА с 1 ноября 2016 года занимает Александр Свистунов . Департамент земельных ресурсов КГГА с 29 июня 2021 года возглавляет Валентина Пелих (исполняла обязанности руководителя этой структуры со 2 апреля 2021 года). С 27 июля 2018 года по 1 апреля 2021 года этим департаментом руководил вышеупомянутый Петр Оленич, который со 2 апреля 2021 года занимает должность заместителя главы КГГА и курирует в Киеве земельные и градостроительные вопросы.

Департаментом по вопросам ГАСК при КГГА с 13 января 2020 года руководит Оксана Попович . Деятельность этого департамента с 2018 года контролирует заместитель главы КГГА Вячеслав Непоп .

Департамент охраны культурного наследия КГГА с 23 августа 2023 возглавляет Марина Соловьева. Деятельность этого структурного подразделения столичной мэрии с начала 2021 года контролирует заместитель главы КГГА по осуществлению самоуправляющихся полномочий Владимир Прокопив (секретарь столичного горсовета прошлого, VIII созыва, депутат действующего IX созыва Киевсовета от "Европейской солидарности").

Иван Кулик КиевВласть