Торговля за центр

Торговля за центр

Как невнимательность к деталям юридических документов привела к затяжному конфликту вокруг третьего по величине торгового центра Киева 
Прохладным августовским утром 2012 года с десяток сотрудников девелоперской компании Arricano привычно пришли на работу. В офис, расположенный на четвертом этаже столичного торгового центра SkyMall, менеджеров не пустила охрана, сославшись на отсутствие договора аренды помещения. Подъехавшие милиционеры не помогли, компании пришлось подыскивать новое место. Пикантность ситуации в том, что Arricano, подконтрольная эстонскому бизнесмену Хиллару Тедеру,  – собственник SkyMall с долей чуть меньше контрольной  – 49,97%.
В тот же день, 29 августа, Arricano опубликовала пресс‑релиз, в котором обвинила в рейдерском захвате торгового центра Андрея Адамовского  – партнера Тедера и владельца 50% + 1 акция SkyMall. Так на поверхность всплыл конфликт между эстонским и российским бизнесменами, который к тому моменту тянулся почти два года.
В чем суть спора? Версия Тедера: осенью 2010‑го Адамовский обязан был продать партнеру свою долю в SkyMall за $51 млн  – call‑опцион был прописан в условиях договора между компаниями, принадлежащими бизнесменам. Версия Адамовского: опцион утратил силу после того, как Тедер нарушил несколько пунктов договора, в первую очередь соглашение о конфиденциальности, и пригласил третьего партнера в Arricano без разрешения Адамовского. Выходит, продавать свою долю за указанную сумму россиянин не обязан. Платите больше.
ТРЦ SkyMall с арендной площадью 68 000 кв. м и доходом $25 млн за 2013 год  – третий по величине торговый центр столицы после Dream Town и Ocean Plaza. В комплексе  – гипермаркет «Ашан» и более 260 магазинов. «Это один из самых качественных и «правильных» ТРЦ в Украине»,  – объясняет директор департамента торговой недвижимости Colliers International Наталья Кравец.  – Большинство международных брендов, которые планируют зайти в Украину, хотят открыть в нем свои магазины».
Более года назад Василий Хмельницкий с партнерами продали российскому миллиардеру Аркадию Ротенбергу Ocean Plaza. Торговый центр, приносящий более $40 млн в год, оценили в $349 млн. Исходя из этого SkyMall можно оценить в $185–200 млн.
Бывшие партнеры провели два арбитражных процесса в Лондонском суде и множество судебных разбирательств на Кипре и в Украине. До сих пор ни одна из сторон не давала интервью на эту тему. Поговорив с Тедером, Адамовским и их партнерами, Forbes реконструировал историю.   В октябре 2009 года Хиллар Тедер поднялся на пятый этаж столичного бизнес‑центра «Евразия». За дверью без вывески находился офис россиянина Андрея Адамовского. Одессит по происхождению, Адамовский в начале нулевых основал в родном городе телекоммуникационную компанию «Фарлеп», впоследствии проданную ИСД. К моменту встречи с Тедером основным бизнесом Адамовского был ритейл  – вместе с дончанами Андреем Малицким и Игорем Филиппенко он развивал сеть из сотни с лишним заправок под брендом «Формула».
Адамовский всерьез нацелился на девелоперский бизнес. На принадлежавшем ему участке в 4,1 га в центре Киева предприниматель планировал построить комплекс «Парк Горького». По концепции, разработанной для Адамовского, после кризиса предполагалось возвести торговый центр общей площадью 156 000 кв. м, офисный  – на площади 69 000 кв. м – плюс паркинг на 2235 машино‑мест. Реалии оказались суровее: проект так и не пошел, летом 2011 года участок продали французской компании SCC чуть более чем за $80 млн.
Намерения Тедера на бумаге выглядели менее амбициозными, но куда проще в реализации. Эстонец искал деньги на достройку второй очереди принадлежавшего ему SkyMall. Первую часть торгового центра арендной площадью 19 000 кв. м с гипермаркетом сети «О’кей‑Украина» открыли в ноябре 2007‑го. Вторую – с одежными галереями и кинотеатром  – Тедер изначально планировал достроить осенью 2009‑го.

Двое в центре

В отличие от непубличного Адамовского, Тедер был известным в Украине предпринимателем. Еще в начале 1990‑х он покупал в Запорожье «Таврии», перепродавая их у себя на родине. В середине 1990‑х переехал в Санкт‑Петербург, где вместе с местными бизнесменами Дмитрием Коржевым и Дмитрием Троицким основал компанию «Мултон»  – производителя соков. В начале нулевых к ним присоединился петербуржец Борис Волчек. Четверка стала развивать сеть гипермаркетов «О’кей». Об Эстонии Тедер не забывал: продолжал торговать автомобилями, занимался девелопментом, построив в Таллине два торговых центра и технопарк.
В Украину 42‑летний Тедер вернулся в 2004‑м с планами по завоеванию зарождающегося в стране рынка коммерческой недвижимости. Киев понравился ему и с эстетической, и с инвестиционной точки зрения. «Тут было неплохо с ритейлом, но торговых центров и гипермаркетов строилось мало»,  – отмечает Тедер.
Работавшие тогда в Украине девелоперы активно обживали столичные спальные районы  – Оболонь, Воскресенку, Позняки. «Строить там стало новым трендом»,  – вспоминает директор компании Aurora Development Надежда Шевченко. Ритейлеры Андрей Гордиенко и Сергей Хрипков возводили торговый центр «Караван» общей площадью свыше 57 000 кв. м в промзоне Оболони, Виктор Юшковский заканчивал еще больший  – на 70 000 кв. м  – ТРЦ «Большевик» на Шулявке.
Осмотревшись на месте, Тедер пошел схожим путем. В 2005 году эстонец купил участок площадью 18 га на левом берегу. Деньги на покупку и стройку пришли из России  – партнеры по «Мултону» продали свой бизнес Coca‑Cola за полмиллиарда долларов. Сколько из суммы досталось Тедеру, эстонец не говорит. «В Украину инвестировал $150–200 млн»,  – рассказывает он.
Будущий SkyMall разместился на съезде с Московского моста на проспекте Ватутина  – магистрали, соединяющей крупные жилмассивы правого берега Оболонь и Куреневку с левобережными Радужным и Троещиной. Якорным проектом стал гипермаркет принадлежавшей Тедеру сети «О’кей‑Украина», которую в июле 2009‑го пришлось закрыть. «Не было денег»,  – сетует Тедер. Почему ритейл не пошел? «Трудно сказать»,  – пожимает плечами эстонец.
Запустив SkyMall, Тедер, следуя тогдашней моде девелоперов, стал искать счастья в регионах. Купил землю в Запорожье, Кривом Роге и Симферополе и начал строить торговые центры с магазинами «О’кей». Шел по накатанной предшественниками и им самим схеме: вначале гипермаркет, во второй очереди  – галереи магазинов, которые по задумке должны были давать основной арендный доход.
Помешал кризис. 2009 год Тедер встретил с долгами примерно на $60 млн и недостроенными комплексами в Киеве, Кривом Роге и Запорожье. «У нас была кредитная линия в итальянском UniCredit на $100 млн, из которой мы выбрали чуть больше $40 млн,  – объясняет Тедер.  – Если бы кредит не заморозили, денег [на достройку] хватило бы».
Готовый SkyMall был нужен Тедеру как воздух. Свободных денег у бизнесмена уже не было. На объекты в Украине он потратил свыше $100 млн и еще был должен строителям $20 млн, кредит на которые брал под гарантии эстонского правительства. Для поиска инвестора Тедер объединил недостроенные проекты и несколько перспективных участков в одну компанию и назвал ее Arricano.
Тедер искал быстрые деньги для окончания проекта, поведал  топ‑менеджер одной из компаний, к которым предприниматель обращался с предложением. «$40 млн  – столько нужно было, чтобы достроить SkyMall до конца»,  – рассказывает Тедер.
Предприниматель вступил в переговоры с Европейским банком реконструкции и развития. Не сложилось. Пытался договориться с фондом прямых инвестиций Horizon Capital  – те сочли рынок недвижимости чересчур рискованным. Вел переговоры с фондом инвестиций в украинскую недвижимость Dragon  – Ukrainian Properties and Development (DUPD), созданным Томашем Фиалой, основателем и владельцем инвесткомпании Dragon Capital. В 2007‑м DUPD вышел на IPO на альтернативной площадке Лондонской биржи, разместив 100% своих акций за $208 млн, но найти $40 млн на SkyMall инвестиционщики не смогли. Обращался и к местным девелоперам. Владелец «Будхаус Групп» Анатолий Шкрибляк провел due diligence комплекса, но дальше дело не пошло.
В случае с Адамовским быстрые деньги нашлись. «Меня не стоило сильно уговаривать, я хорошо знал рынок,  – вспоминает Адамовский.  – Но сразу сказал: нужен контрольный пакет». Взамен Тедер попросил call‑опцион, который позволял выкупить долю партнера в течение года с доходностью в 30% годовых.
Переговоры длились три месяца  – ничтожно мало для проекта такого уровня. 25 февраля 2010 года стороны поставили подписи под акционерным соглашением (копия есть в распоряжении Forbes). На чем сошлись?
Опосредованными владельцами 100% торгового центра, до того принадлежавшего Тедеру, становились две компании. 50,03% контролировал офшор Stockman Interhold, зарегистрированный на Британских Виргинских островах и принадлежащий сыну Адамовского Дмитрию, 49,97% доставалось кипрской фирме Тедера Arricano Trading. Адамовский инвестировал в проект $40 млн в три приема  – с декабря 2009‑го по март 2010‑го. Проценты по кредитам UniCredit и Swedbank на $60 млн стороны выплачивали совместно.
Уступив Адамовскому контроль над SkyMall, Тедер взамен получил желанный call‑опцион: право до 15 марта 2011 года выкупить долю партнера. Адамовский согласился, хотя и не скрывал, что долю в SkyMall продавать не хочет, рассказывает его младший партнер по бизнесу Александр Грановский, который утрясал юридические вопросы. «Мы предупредили Тедера: постараемся не дать ему реализовать право выкупа, будем внимательно следить за исполнением всех пунктов договора»,  – добавляет он.
Плата за возвращение статус‑кво  – $40 млн плюс наценка 40% в годовом выражении. В приложении к договору о call‑опционе юристы прописали даже конкретные цифры, во сколько обойдется сделка в каждый из дней с марта 2010‑го по март 2011‑го.
Две важные детали соглашения  – в будущем именно они стали зацепками для судебных разбирательств. Во‑первых, обе стороны не имели права разглашать условия сделки в течение пяти лет. Второй нюанс: в договоре была прописана формулировка, запрещающая изменять контроль не только в совместной кипрской компании Assofit, но и бенефициарах Stockman Interhold и Arricano «до истечения 2,5 лет» без письменного согласия сторон.
Поделили и менеджемент. Генерального директора украинской компании «Призма Бета», которая занималась достройкой SkyMall, назначал Тедер, финансового  – Адамовский.
Вторую очередь SkyMall торжественно открыли 27 августа 2010 года. Сам комплекс увеличился более чем втрое  – до 68 000 кв. м арендных площадей. Место обанкротившегося «О’кей‑Украина» занял гипермаркет французского ритейлера Aushan.
Две недели и три дня спустя, 13 сентября 2010 года, на Лондонской фондовой бирже появилось сообщение, что фонд DUPD за $30 млн купил 35% в компании Arricano Trading, принадлежащей Тедеру. Это не все. «Arricano достигла с местным украинским партнером предварительных договоренностей относительно выкупа 50% + 1 акция в проекте [SkyMall] по заранее согласованной цене в $51–56 млн в зависимости от времени в период с ноября 2010 года по март 2011-го»,  – говорилось от имени фонда.
Для Адамовского продажа оказалась сюрпризом, утверждает он. «Мы слышали, что Тедер ведет переговоры с DUPD [о продаже доли в Arricano], и достаточно предметные»,  – добавляет Грановский.
Тедер парирует: последний транш инвестиций от Адамовского он получил 23 марта, а первые бумаги с DUPD подписал 1 апреля. «Консультировала нас инвесткомпания «Ренессанс Капитал», которая вела сделку [по продаже Адамовскому контроля в] SkyMall,  – рассказывает эстонец.  – Адамовский все знал. В этом и была идея: чтобы поймать нас на ошибке и не продавать нам свою долю в комплексе».
Почему DUPD решился на проблемную с любой точки зрения покупку? В компании отказались отвечать на вопросы Forbes. В фонде поверили Тедеру, что проблем с Адамовским не будет, предполагает один из инвестиционных банкиров, имевший отношение к сделке.
7 ноября 2010 года Адамовский получил от Тедера письмо‑благодарность. Владелец Arricano предлагал инвестировать в его компанию $30–40 млн и быть партнером DUPD и глобального инвестбанка Goldman Sachs, который владеет долей в Dragon Сapital и фонде. На следующий день в офис Адамовского пришла стопка документов, которые нужно было подписать для исполнения call‑опциона за $51,4 млн. Адамовский ответил незамедлительно: в тот же день, 8 ноября, похожую стопку получил и Тедер. Адамовский уведомлял партнера, что разрывает акционерное соглашение и договор call‑опциона из‑за нарушения конфиденциальности и продажи доли DUPD.
Продавать долю в Arricano без его письменного разрешения Тедер не имел права, уверен Адамовский. «Да, мы не направили формального документального уведомления о переговорах с DUPD, но Адамовский неформально знал об этом с первого дня»,  – парирует Тедер.
Плюс ко всему в сообщении DUPD были оглашены не только условия соглашения по SkyMall, но и цифры по договору call‑опциона. «А это нарушение конфиденциальности договора, подписанного на пять лет»,  – замечает Грановский. «Так можно сказать. И, наверное, это правда. Но это против нашей договоренности»,  – отвечает Тедер.
Акционерное соглашение между Arricano Тедера и Stockman Адамовского было прописано так, что даже продажа нескольких процентов компании считалась бы нарушением контроля. «Обычно в таких документах точно указывается, что под контролем подразумевается 50% + 1 акция», – говорит партнер международной юридической компании Integrites Всеволод Волков. Тут этого сделано не было. Тедер поясняет свою логику: «Обсуждал с юристами, считается ли изменением контроля продажа 35%. Мне сказали нет».
Партнеры встретились. Адамовский потребовал выкупить его долю за большую сумму, чем указано в документах. «Я так и сказал: «Хиллар, ты допустил ошибку»,  – вспоминает бизнесмен.  – Выкупай нас не по опциону, не за $51 млн, а по рыночной цене».
Что значит «рыночной»? «Андрей назвал сумму: $56 или $58 млн,  – отмечает Тедер.  – Мы сказали, что так не можем: хотите больше денег  – заходите в [капитал] Arricano». «Не сошлись в цене на $2–3 млн»,  – подтверждает Адамовский.
Примерно тогда же он повстречался с инвестбанкирами Goldman Sachs, которые предлагали расстаться с долей в SkyMall. «Сказали: поздравляем – меньше чем за год заработал 40% годовых,  – делится бизнесмен.  – Отвечаю: я не инвестиционный банк, не финансист. Это мой бизнес». Адамовского не поняли: «Как это, отказываешься от 40%?»
Ставки росли. В начале июня 2011 года  – через семь месяцев после начала конфликта  – Тедер проиграл суд в Лондоне. Три арбитра подтвердили, что эстонский бизнесмен нарушил условия акционерного соглашения.
Заключить мировую после проигрыша Тедер с Адамовским не смогли. Сумма выкупа контрольной доли в SkyMall выросла до $70 млн. Денег у эстонца прибавилось: он получил их после IPO российской «O’кей», в которой Тедеру принадлежало 11% акций. Но сделку отложили в последний момент до окончания второго арбитража в Лондоне по call‑опциону. В декабре 2011 года Тедер проиграл и этот процесс.   Разбирательства перешли на Кипр. Тедер подал иск на ликвидацию совместной кипрской компании Assofit, обвинив Адамовского в нарушении прав миноритариев. Адамовский в ответ потребовал ликвидировать кипрский офшор Filgate, через который обе стороны финансировали достройку SkyMall. Пока суд да дело, Адамовский на правах владельца контрольной доли в SkyMall получил управление торговым центром и денежными потоками.
Осенью 2013 года Тедер с Адамовским снова встретились. Сумму выкупа 50% + 1 акция ТРЦ SkyMall выросла  почти до $90 млн. Договориться бывшие партнеры опять не смогли, несмотря на то что в сентябре 2013‑го Тедер провел IPO Arricano и получил $24 млн за почти 10% акций.
Адамовский юлил, набивая цену, уверяет Тедер. «Он говорил, что готов продать долю сначала за $58 млн, потом за $70 млн,  – сетует эстонец.  – Последняя озвученная цена  – около $90 млн». По словам Адамовского, доказательств наличия денег ему не предоставили. Тедер это подтверждает.
Во владении и управлении Arricano Group четыре торговых центра: «РайON» в Киеве, «Солнечная галерея» в Кривом Роге, City Mall в Запорожье и «Южная галерея» в Симферополе, суммарная площадь которых составляет почти 172 000 кв. м, в том числе арендная  – 95 000 кв. м. На их достройку и новые проекты в 2013 году Тедер взял в банках около $100 млн.
Сейчас противники как будто подуспокоились. Адамовский говорит, что готов продать Тедеру свою долю по рыночной цене или выкупить его часть, правда, с дисконтом. Тедер сдавать позиции не собирается. «Мы пока не готовы продавать и не хотим покупать,  – подчеркивает он.  – Лучше инвестировать деньги в новые проекты».
А что SkyMall? Уже несколько месяцев консультанты по коммерческой недвижимости рассказывают: ТРЦ продается. Однако факт переговоров о продаже отрицают и Тедер, и Адамовский. 

Нина Мищенко

Форбс