«Лукьяновский каскад»: НЕ быть или не БЫТЬ?! Почему Татарка взбунтовалась против «Интергал-Буда»

Жители столичного массива «Татарка» обещают устроить такую же бойню, как и «осокорковцы» за озера, если Киевсовет не остановит «Интергал-Буд» с его незаконным строительством «Лукьяновского каскада».

Как люди в депутатских креслах разрушают историю Киева

Исторические районы Киева – гордость страны и жителей самого города, а потому их состояние регулируется актами, положениями и планами. Плотность населения и инфраструктура, количество парков и этажность зданий влияют на атмосферу и удобство центральной части столицы. Однако есть люди, которые намеренно разрушают гармонию, сооружая гиганты жилых комплексов на уютных улицах, полных архитектурных и исторических ценностей.

Незаконную застройку сейчас не останавливают ни протесты активистов, ни решения суда – как сорняк разрастаются пятна стеклянных ЖК на Подоле. Место, где по легенде был основан Киев, превращается в хаотичную лесенку, а шедевры архитектуры оказываются прочно спрятанными за высокими стенами. Один из микрорайонов, которые страдают от застройщиков – всеми любимая Татарка. Такие строительные компании как ООО «Интергал-Буд» разворачивают свои схемы, чтобы получить наибольшую выгоду, и в результате вредят городу, его жителям и собственным частным инвесторам, которые покупают квартиры в их ЖК. Как это работает и почему власти никак не остановят процесс – рассматриваем дальше.

Документ

Начало «сравнительно честного» отъема денег и земли у киевлян было положено еще восемь лет назад. В декабре 2011 г. Киевский городской совет разрешил передать ООО «МФК «Эдельвейс» земельный участок в Шевченковском районе г. Киева на ул. Половецкой, 4 (знаменитая киевская Татарка, исторический центр столицы). Речь шла об аренде сроком на 15 лет (решение Киевсовета №940/7176). На Половецкой, 4 – а это участок площадью 0,64 га – располагался имущественный комплекс, который «Эдельвейсу» было разрешено снести. Взамен «ООО»-шка бралась построить административно-жилищный комплекс со всеми «наворотами» - торговым и развлекательным центром, наземным и подземным паркингами.

Прошло четыре года, и в апреле 2015 г. все заинтересованные стороны начали воплощать решение №940/7176 в жизнь. Только вот как-то криво.

Но обо всем по порядку.

Итак, Киевсовет и «Эдельвейс», наконец, подписывают договор аренды земельного участка и заверяют его в нотариате. Согласно документу, земельный участок на Половецкой, 4, который передается в аренду, будет по-прежнему находиться в коммунальной собственности территориальной общины г. Киева. В чем же нарушения, спросите вы? Они – дальше.

Юридическим языком

Для понимания сути происходящего на Татарке придется немного углубиться в украинское законодательство. Все в том же 2011 г. был принят Закон Украины «Про регулирование градостроительной деятельности», которым устанавливаются правовые и организационные основы градостроительной деятельности с учетом интересов государства, граждан и бизнеса. В частности, согласно ст. 24 этого Закона, если есть желание передать земельный участок из государственной/коммунальной собственности в частную собственность и построить на нем, скажем, дом, то для начала нужно разработать и утвердить либо план зонирования такого участка, либо детальный план его территории. Те же правила касаются передачи земли из государственной/коммунальной собственности для ее использования под градостроительные нужды.

Эти ограничения вступили в силу 1 января 2015 г. Иными словами, с начала 2015 г. земельные участки государственной или коммунальной собственности, у которых нет плана зонирования или детального плана территорий (ДПТ), передавать под строительство запрещено. Как вы уже, наверное, догадались, для земельного участка на Половецкой, 4 на момент передачи его в аренду ни плана зонирования, ни ДПТ не было. Эта информация была предоставлена нам по запросу Департаментом градостроительства та архитектуры КГГА в конце 2018 г. Более того, необходимых по закону планов территорий на момент получения нами соответствующего ответа от Департамента не было тоже. До сих пор - а прошло три года! – по данным Департамента детальный план территории находится на стадии разработки и не утвержден.

Очевидно, что Закон «Про регулирование градостроительной деятельности» нарушен. Или нет, скажете вы. Ведь решение Киевсовета №940/7176 о передаче «Эдельвейсу» земли на Татарке принято в декабре 2011 г., а требование по детальному плану территории вступили в силу только в 2015 г.: закон обратной силы не имеет. И ошибетесь.

Нарушение законодательства

Дело в том, что разрешение Киевсовета арендовать тот или иной участок земли определяют лишь условия передачи его в аренду контрагенту, который пока приобретает статус «заинтересованного лица», но никак не арендатора. Существует большое количество подобных решений, по результатам которых так и не было заключено никаких договоров аренды, а передача земельных участков так и не состоялась.

Более того, в решении Киевсовета №457/1867 от 15 июля 2004 г. отмечается, что дальнейшие решения Совета о передаче земельных участков в аренду будут считаться утратившими силу, если в течение девяти месяцев после их принятия не будет подписан подкрепляющий их договор аренды. Таким образом, становится ясно, что на основании решения Киевсовета возникает лишь право на получение конкретного земельного участка в аренду, которое может быть и не реализовано, если договора аренды не будет. Да и согласно ст. 13 Закона Украины «Об аренде земли» передача земли в аренду осуществляется именно в соответствующем договоре (а никак не решением местных органов власти). Точку над «i» ставит ст. 17 этого документа, в которой четко установлено, что земельный участок считается переданным с момента государственной регистрации права аренды.

Итак, госрегистрация права аренды по Договору аренды меж Киевгорсоветом и ООО «МФК «Эдельвейс» от 17 апреля 2015 г. была осуществлена в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество 17 апреля 2015 г. (№9410762).

Т.е. все это действо произошло уже тогда, когда действовал государственный запрет на передачу земельных участков в пользование без утвержденного детального плана и плана зонирования территорий. Действующее законодательство нарушено и «Эдельвейсом» и Киевсоветом.

Напомним, новый, «народный» мэр Виталий Кличко занимает свое кресло почти год. Где ему упомнить решения, принятые предшественниками в далеком 2004-м?

Давайте вернемся к уже упомянутому решению Киевсовета №457/1867 от 15 июля 2004 г. Помните, там речь шла о том, что решения Совета о передаче земельных участков в аренду утрачивают силу, если соответствующий договор не подписывается в течение девяти месяцев? Несложно подсчитать, что решение Киевсовета от 15 декабря 2011 г. утратило силу 16 сентября 2011 г. Иными словами, договор аренды на землю между Киевсоветом и «Эдельвейсом» был заключен через четыре (!) года, после того, как решение Совета о передаче земли на Татарке утратило законную силу.

Подытожим. Договор аренды земли на Татарке между Киевсоветом и «Эдельвейсом» заключен незаконно потому, что на момент его подписания не было разработано никакого детального плана территории/плана зонирования. Это раз. Договор аренды земли на Татарке между Киевсоветом и «Эдельвейсом» заключен незаконно, потому что на момент его подписания действующего решения Киевского городского совета на передачу соответствующего участка «Эдельвейсу» просто не существовало. Это два.

Новый проект решения Киевсовета

Виталий Кличко, как заботливый глава города, решил улучшить текущую ситуациюс незаконными застройками. Он зарегистрировал проект решения Киевсовета "Про введення тимчасової заборони (мораторію) на здійснення нового будівництва та реконструкції із зміною зовнішніх геометричних розмірів об’єктів на території міста Києва" 10 сентября 2019 года.

Этот проект предусматривает несколько интересных нововведений. Например, в нем предлагается провести инвентаризацию строящихся объектов Киева, хотя она и так является регулярной обязанностью Департамента градостроительства и архитектуры КГГА, который находится в подчинении Кличко. Так, при невыполнении обязанностей чиновников, Кличко решает придумать ту же обязанность заново, вдруг поможет.

Запрещается строительство и реконструкция, указанные в названии проекта до того, как в силу вступит новый Генплан Киева. Прекрасная инициатива, но строить только по Генплану – нарушение закона, ведь для этого нужны планы зонирования и ДПТ – детальный план территории. Без последних решения о строительстве фактически передаются в руки чиновников.

Подразделениям Киевского горсовета временно запрещается выдавать разрешения, технические данные и другие документы для совершения нового строительства, хотя эта функция предусмотрена законом и выходит за полномочия решений Киевгорсовета.

К сожалению, проект почему-то не предусматривает проверки законности ДПТ и выделения-продления земельных участков, принятых при Кличке. И не важно, нарушают ли эти ДПТ Генплан Киева, есть ли там подтасовки, и не противоречат ли решения об аренде другим решениям и законам. Это действительно неважно, ведь, согласно пояснительной записке к проекту, во всем виновата предыдущая власть, которая не глядя подписывала разрешения до 2014 года, а вот подписи Кличко, конечно, стоят только на законных решениях, как мы видим из примера Половецкой, 4.

И даже отмена паевых взносов

Законопроект партии «Слуга Народа» отменяет систему паевых взносов от застройщика, аргументируя это коррупционными схемами получения этих сумм и распоряжения ими. То есть, вместо того, чтобы наладить процессы и сделать их более прозрачными, взносы хотят убрать из списка платежей девелоперов.

Уничтожение коррупционных схем – миссия, достойная уважения. Но по данным Минфина в 2018 году Украина получила 1.6 миллиарда в сумме паевых взносов, которые по закону должны направляться исключительно на развитие инфраструктуры населенного пункта, в котором они были получены.

Таким образом, застройщик сооружает свои объекты на арендованной земле, не платит паевого взноса на развитие инфраструктуры, людям, заселившимся в новый ЖК, уже через пару лет начинает не хватать детсадов, школ и поликлиник в районе, а застройщик ни при чем. Более того, компенсировать отсутствие паевых поступлений в бюджет планируют через увеличение налога на недвижимость.

Разрушение истории Киева

«Лукьяновский Каскад» на Половецкой, 4 – не единственный случай незаконной застройки исторических районов Киева. Уютные улочки, старинная архитектура и зеленые уголки делают Татарку привлекательной для застройщиков, а вот для самого микрорайона беспорядочное сооружение ЖК может стать губительным.

Строительство высотных домов регулируется детальными планами местности, которые определяют максимальную возможную высоту сооружения, дистанцию до памятников истории, если такие расположены непосредственно рядом с территорией, выделенной под строительство. Для Татарки актуальным вопросом является не только искажение исторического характера микрорайона, но и особенности ландшафта и инфраструктуры.

Согласно плану зонирования центральной планировочной зоны Киева, который доступен на сайте коммунального предприятия «Киевгенплан», территория по адресу Половецкая, 4 предусмотрена для смешанной, блоковой, многоквартирной малоэтажной жилищной застройки (до 3-х этажей). При этом ЖК «Лукьяновский Каскад» предусматривает 14-21-этажные постройки, что немного превышает заданное ограничение.

«Реновация» микрорайона

Строительство на Половецкой, 4 компании «Эдельвейс» и ТОВ «Интергал-Буд» называют проектом реновации Татарки, ведь современный ЖК призван заменить собой неухоженный пустырь, красовавшийся тут уже давно. При таком положении дел, община микрорайона должна поддерживать строительство ради повышения безопасности территории, улучшения инфраструктуры.

Но о существовании пустыря на Татарке тоже знали, и активные горожане неоднократно обращались к киевским властям с призывом организовать сквер на месте заброшенного участка, ведь он находился на балансе города и мог перейти под начало коммунальной организации «Київблагоустрій». Обращения неравнодушных граждан остались без ответа. И сейчас территорию хотят «облагородить» без учета интересов жителей Татарки: создавая ЖК на арендованной земле, застройщик не несет никаких обязательство по развитию близлежащих территорий.

Что это значит? Появление в микрорайоне нового ЖК увеличивает число его жителей. Соответственно, увеличивается нагрузка на транспортную систему, коммуникации, учебные и медицинские учреждения. И ответственность застройщика в том, чтобы восстановить дорогу, заменить трубы, ведущие к участку застройки и построить детский сад, в который пойдут дети жителей комплекса.

ООО «Эдельвейс» пытается строить «Лукьяновский Каскад» на арендованной земле, а поэтому никаких обязательств не несет. Аренда копеечная, дополнительных расходов на обустройство микрорайона нет. Обеспечить нормальное функционирование систем района придется из бюджета города, то есть, из денег плательщиков налогов.

А в случае форс-мажоров, компания ООО «Эдельвейс» исправлять последствия своей деятельности не сможет. Это - полная безответственность перед частными инвесторами, учитывая мизерный уставной капитал компании – всего 74 400 грн.

Депутатский мандат

Строительные проекты компании «Интергал-Буд» возмущают общественных активистов уже не впервые. Сооружение 17-этажного комплекса по соседству с особняком Ивана Терещенко и «Лукьяновский каскад» – только два примера, расположенные на Татарке. Как же выходит, что компания все так же беспрепятственно проводит свою деятельность в исторических районах Киева, не встречая сопротивления местных властей?

ООО «Интергал-Буд» – аффилированная компания ООО «Эдельвейс». Формальным собственником первой является Валерий Кулаков, бывший постоянным помощником экс-регионала Владимира Зубика. Другой помощник депутата Зубика, Павло Зварич также был руководителем фирмы, опосредствованно связанной с «Интергал-Буд».

Использование депутатского кресла для развития законных и незаконных процессов собственного бизнеса – не новость для украинского рынка. Владимир Зубик открещивается от незаконной стройки, утверждая, что не имеет к ней отношения. Ну а процессы на строительных площадках оказываются не в силах остановить ни визиты мера, ни официальные запреты.

Что делать

Привлечь к ответственности за незаконную деятельность строительных компаний можно только их директоров, но и они откупаются, оставаясь безнаказанными. А люди, купившие квартиры у ненадежных организаций, страдают от безответственности последних.

Целостность исторических уголков столицы, ее инфраструктура и удобство жизни пока зависят только от действий неравнодушных граждан и судебных разбирательств, которые хоть как-то тормозят появление многоэтажных «грибов» на неподходящих для этого территориях. А безопасность наших инвестиций остается на нашей ответственности – предложений на рынке жилья много, поэтому лучше не связываться с ненадежными компаниями, нарушающими закон.

Руслан Якушев