Рискованные новостройки Киева: как определить, кто уже пострадал и что им делать?

Киевские власти сначала бесконтрольно раздают земли под строительство многоэтажек. Затем накладывают аресты на недостроенные здания. Уже больше половины всех новостроек города эксперты зачисляют в зону риска. Мы расскажем, почему увеличилось число афер на рынке первичной недвижимости, как обезопаситься перед покупкой жилья, и с чем остались люди после грандиозной аферы Войцеховского.

Почему «замораживают» строительство?

Компании Monitor.Estate и «Украинский клуб недвижимости» опубликовали результаты исследования. Они проверяли стройки жилья в Украине. В Киеве из 400 объектов – 55% определили рискованными. Дома строятся без разрешений и лицензий, на землях без надлежащего целевого назначения или без кадастрового номера. Четверть застройщиков имеют налоговый долг.

По данным Ольги Соловей, основательницы «Украинского клуба недвижимости», деятельность Государственной архитектурно-строительной инспекции почти полностью парализована. Ожидают назначение нового руководителя. «Разрешения на строительство не выдаются, как, собственно, и почти не вводятся в эксплуатацию уже построенные дома. Кроме этого, до сих пор в Киеве есть около 50 конфликтных объектов, реализация которых почти заморожена», – заявила она.

Это результат политической конъюнктуры на столичном рынке недвижимости. Сначала киевская власть без ограничений выделила земли «в нужные руки». Затем – открыли резонансные дела. Например, арест 14 жилищных комплексов Анатолия Войцеховского. Некоторые дома в этих комплексах построены, но люди остаются на улице, потому что отменены разрешения и эксплуатация зданий невозможна. 30 тыс беззащитных инвесторов, то есть просто обманутых людей, остались без квартир.

Что делать людям, которые остались без денег и без квартир?

Не повезло с покупкой квартиры и самой сильной женщине планеты, рекордсменке Ольге Лящук. Ее дом в ЖК «Демеевский квартал» построен, но не введен в эксплуатацию. Существующие подключения все временные, получены под строительство и не рассчитаны на эксплуатацию заселенных домов. «Котельную построили за 8 млн грн для двух секций, но отопление не запущено, – рассказывает чемпионка мир. – Есть свет, но он очень дорогой – 3,90 грн за 1 кВт/час. Это бешеные цены! (По городу для населения 0,9 грн за 1 кВ/час до 100 кВт, а свыше – 1,68 грн ). Адрес нам не присудили. Задолженность за аренду земли – 2,3 млн грн. И все это стоит, и никто ничем не занимается».

Ольга Лящук

«После контрольных замеров квартиры, застройщик мне еще 15 тыс грн должен вернуть», – отмечает спортсменка. Ольга уже сделала в своей квартире стяжку, проводку, штукатурку, поставила двери. Но новоселье откладывается на неопределенное время.

Ольга Лящук переехала в столицу из Донецка. Ее родители до сих пор живут там. «Я хотела перевезти их сюда. 2018 год мы должны были встретить уже в новой квартире, – поделилась Ольга Лящук несбывшимися планами. – У нас в доме много людей из Донецка, которые за бесценок продали на родине свое жилье. За 7-8 тыс $ квартиры, которые раньше стояли по 70 тыс $. Приехали сюда и хотели купить себе новое жилье, а попали в эту махинацию. Так тут прогорели, представляете?»

Обманутые люди каждый месяц собираются для поиска решения своих проблем. Наняли охрану, чтобы стройку не разворовывали. В августе 2019 года митинговали в мэрии. «Мы там даже ночевали, – вспоминает Ольга Лящук. – Я зарядку проводила. Полгода, честно, вырваны из жизни. Мне же нужно было подготовиться к соревнованиям, чемпионату мира. У меня – по две-три тренировки в день. А я все на стройку убегала».

Вместе с Ольгой Лящук пострадало еще 30 тысяч людей. Они остались без жилья из-за скандального застройщика Анатолия Войцеховского, на счету которого 46 недостроенных высоток в Киеве и более 100 криминальных дел. Но, несмотря на это, аферист спокойно живет в селе Красное под Киевом. Пару месяцев назад Ольга Лящук случайно увидела застройщика в киевском бизнес-центре «Гулливер»: «Он даже не стал разговаривать со мной. Я ему сказала: «Как ты еще на ногах ходишь? Столько людей обманутых! Так не делается!» Он молчал, лицо в пол и ничего не говорил. Я всем стройкам теперь не доверяю».

Встречаться с обманутыми людьми и вместе с ними искать решения их проблем помогает эксперт по строительству и глава общественной организации «Слово та справа» Сергей Фотиев. «Нет другого правового выхода, как самоорганизоваться в юридическое лицо. Это может быть ОСББ/ЖБК. Я готов помочь с документацией, разрешениями. Необходимо вступить в хозяйственные права над своими домами и тогда доводить все до ума», – поясняет Сергей, и приводит примеры самоорганизаций на других объектах Войцеховского – ЖК «Мозаика» и ЖК «Мегасити».

Сергей Фотиев

Кто еще пострадал от скандальной аферы?

От аферы Войцеховского пострадали не только люди, которые купили квартиры, но и подрядчики. «Каждому второму подрядчику досталась задолженность от 500 000 до 1 000 000 гривен», – поделился Владимир Синьковский, бывший коммерческий директор компании «Приоритет-Буд», которая по подряду выполняла кровельные работы на объектах Анатолия Войцеховского в 2015-2017 годах.

«Проблемы с выплатами были постоянно, – рассказывает Владимир. После подписания договора с застройщиком мы получали предоплаты за материалы и частично за работу. А после выполнения работ и подписания актов, начинались проблемы по финальным оплатам. Давайте деньги, а денег – нет. Мы ждали месяцами и так ничего не получили, поэтому было принято решение, что больше не стоит там работать. Работа в минус, прибыли – нет. Одни убытки».

Помимо обманутых инвесторов, пострадали и подрядчики, которые добросовестно выполняли свою работу. Впоследствии, их репутацию также подпортил негатив от аферы и ее инициатора и исполнителя Войцеховского. Компании «Приоритет-Буд» и многих других, которые работали на объектах, больше не существует. Были вынуждены закрыться.

Как не попасться на обман застройщиков-аферистов?

«Покупка недвижимости на первичном рынке – это всегда риск», – считает юрист Ксения Сергиенко. Особенно, по мнению специалиста, привлекает покупателей минимальная цена на начальных этапах строительства. «Но в то же время это высокая степень риска, – отмечает Ксения, – поскольку предстоит пройти много этапов строительства и ввод в эксплуатацию».

«Факторов надежности застройщика или проекта строительства не существует, поскольку на любом этапе строительства могут возникнуть непредвиденные трудности, вызванные как финансовыми просчетами застройщика, так и отсутствием всех разрешительных документов», – сообщает юрист.

Ксения Сергиенко советует обращать внимание на репутацию застройщика, наличие/отсутствие у него судебных тяжб, количество завершенных объектов, соблюдение сроков окончания строительства. Юрист отмечает, что из-за погодных условий допускается задержка до полугода без санкций в пользу покупателя.

Кроме количества рабочих и темпа стройки, Ксения Сергиенко советует обратить внимание на документы – градостроительные условия и ограничения, технические условия на подключение коммуникаций, разрешение на ведение строительных работ. Последний – можно проверить в реестре на сайте архитектурно-строительной инспекции.

Сегодня пользуются спросом услуги юристов по оценке документации застройщиков для оценки степени риска при покупке квартиры в новостройке.

Мировая практика подсказывает, как гарантировать средства для окончания строительства, независимо от событий в стране или лично у застройщика. «Есть примеры других стран, когда до начала строительства застройщик передает всю необходимую сумму для возведения объекта в банк, – рассказывает Сергей Фотиев. – Банк замораживает средства на строительство под процент. Возможно только целевое их использование на конкретный объект».

Киевляне не должны страдать от политической конъюнктуры и желания наживы отдельных личностей. Сотни недостроенных домов и десятки тысяч людей, которые остались без квартир, – веская причина менять «правила» для застройщиков города. Бездействие власти порождает бомжей.