Долгострои и банкротства: что ждет рынок недвижимости в Украине

Проблемы одна за другой обрушиваются на еще недавно стабильных игроков рынка.

Половина потенциальных инвесторов отказывается от покупки жилья на первичном рынке. Как уверяют застройщики, причина — проблемы, которые одна за другой обрушиваются на еще недавно стабильных игроков рынка. Вкладчики остаются без денег и квартир, что пугает народ. В итоге стоит готовиться к новым долгостроям и банкротству строительных компаний по всей
Украине.

Что сгубило "Аркаду"

Холодный душ для всей отрасли — недавнее признание банка "Аркада" неплатежеспособным. В структуре финучреждения работал Фонд финансирования строительства, который занимался возведением нескольких жилых комплексов. Без денег и квартир остались около 12 тысяч семей, или более 30 тысяч человек. И это после истории с "Укрбудом", чьи стройки отдали "Киевгорстрою", но вкладчики все равно говорят о неопределенности по большинству домов. Более того, по рынку активно распространяют информацию о грядущих проблемах у "Интергал-буда", а это еще более 50 жилых домов. У каждого своя история, но у них есть очень много общего.

Проблемы у "Аркады" возникли уже давно. Камнем преткновения стал ЖК "Патриотика на озерах", который должен был появиться между озерами на столичных Осокорках. Против застройки выступили активисты общественной организации, которые устраивали акции протеста. И под их давлением КГГА разорвала договор аренды с "Аркадой" по ЖК.

Стройка, по сути, остановилась. И тут же начались проблемы и на других площадках — ЖК "Эврика" и "Патриотика". Ведь "Аркада" работала по тому же принципу, что и многие киевские застройщики — привлекала средства покупателей за счет продажи квартир на одном объекте и на эти деньги достраивала другие. Чтобы возвести каждый дом, нужно было наращивать продажи в новых проектах, а так как стройка ЖК "Патриотика на озерах" была заморожена, то с притоком инвестиций возникли сложности. Люди не несли деньги на этапе котлована — ждали. Надежды же рухнули окончательно, когда стало известно о неплатежеспособности банка "Аркада", через который финансировалось строительство.

"В ФФС инвесторы внесли порядка 9 млрд грн. Но, как нам стало известно, ФФС не был независимой структурой, он и застройщик входили в бизнес-структуру "Аркада". А это значит, что на нас не распространяется гарантия Фонда гарантирования вкладов, которые компенсируют вклады "Аркады" до 200 тыс. грн. Мы и без денег и без квартир", — рассказывает "Вестям" инвестор ЖК Валерий Сурима.

Отток инвесторов

Все это серьезно скажется на рынке недвижимости, уверен аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. Именно так уже было в 2019-м, когда "Укрбуд" остановил свою деятельность, а на его гендиректора и бывшего нардепа Максима Микитася завели уголовное дело.

"Такое чувство, что это спланированное банкротство. Потому что "Аркада" заложила здания совсем левому человеку по $10 млн, чтобы закончить строительство ЖК. Но деньги вовремя не вернула, и это стало поводом для банкротства. Ситуация сказалась на рынке катастрофическим образом. К концу 2019 года отток потенциальных покупателей составлял 10–15%, в марте 2020-го он был уже 30% — то есть те, кто хотел купить квартиру, покупали ее на вторичном рынке, обходя первичный. А сейчас, после известий об "Аркаде", уже более 50% отказались от покупки на первичке.

Более того, недоверие к застройщикам растет, и автоматически люди не доверяют и другим компаниям, даже с надежной репутацией, таким как "Интергал-буд" и "Киевгорстрой", откуда тоже пошел отток инвесторов", — рассказывает "Вестям" Костецкий.

Вокруг "Интергал-буда" уже начали сгущаться тучи. Экс-заместитель главного архитектора Киева Виктор Глеба заявил, что это "очередная строительная пирамида". Что, мол, компания строит дома с нарушением всех возможных норм: "Еще 10–15 тысяч семей не получат своих квартир".

В свою очередь в компании уверяют, что стали жертвой предвыборных технологий. "Информируем о том, что по нескольким адресам отделов продаж состоялись акции проплаченных псевдоактивистов и политиков, которые готовятся участвовать в местных выборах, — Игоря Мирошниченко и Виктора Глебы", — заявили в компании.

Информационные войны

О том, что информационные войны очень популярны на строительном рынке из-за своей эффективности, говорят и риелторы. "Вложение денег в фундамент всегда подвержено рискам. Даже при наличии всех необходимых разрешительных документов не факт, что не найдутся активисты, которые поднимут бучу и не будут выступать против стройки. Ну зарабатывают так люди. Те застройщики, кто не откупится, потом имеют большие проблемы — антирекламу и вопросы со стороны разрешительных органов. И главное — отток клиентов", — говорит "Вестям" риелтор Андрей Скорик.

Костецкий также считает, что сегодня процветает отработанная на ирпенском регионе схема. "Поднимается информационная волна с помощью активистов, люди слышат, что "наехали" на такого-то застройщика, на такой-то комплекс, и тут же бегут забирать свои деньги или же не вкладывают в строительство. А после такой "рекламы" стройка превращается в лучшем случае в долгострой, в худшем — банкротится застройщик", — рассказывает Сергей Костецкий.

В итоге, по его словам, сегодня у всех строительных компаний от мала до велика огромные финансовые проблемы. Инвестору найти банк, который даст кредит под строительство на первичке, — почти не реально. Так же и застройщики не могут взять ссуду на завершение строительства из-за нереально больших процентов. "Я думаю, что в ближайшее время появится много долгостроев — застройщики будут вынуждены переносить сроки сдачи объектов. Кроме того, существенно уменьшится интенсивность строительства. А те застройщики, которые не смогут взять кредиты, объявят себя банкротом", — прогнозирует Костецкий.

Есть ли выход?

"Киевгорстрой" проведет аудит строек "Аркады", но не факт, что будет достраивать, так как еще не может до конца разобраться с недвижимостью "Укрбуда".

"Проблема в том, что инвестор и застройщик сегодня один на один. Должен быть контроль государства за происходящим, должна быть программа по защите дольщиков, быть реестр проданных квартир, чтобы одни и те же метры не продавали по нескольку раз...Иначе банкротства будут один за другим", — считает эксперт по недвижимости Иван Кудояр.