В Украине создадут черный список ЖК

В Украине по разным оценкам не достроены и вовремя не введены в эксплуатацию около 5 тыс. многоэтажек. Каждый десятый дом построен с нарушениями требований и закона.

Проблему недостроев в стране не решали долгое время. Теперь же Кабмин сделал первый шаг на этом пути – создаст черный список жилья, которое не приняли в эксплуатацию. Такие списки местные власти должны будут сформировать до 15 апреля и предоставить их Министерству развития громад и территорий до 15 мая 2022-го.

Зачем это нужно и чего в таком случае ждать инвесторам проблемных ЖК – узнавал OBOZREVATEL.

Какие дома включат в перечень?

Сколько недостроенных домов в Украине и в каком они состоянии, пока сказать сложно. Эксперты приводят разные цифры. К примеру, архитектор и активист Виктор Глеба утверждает, что проблемных строительств у нас около 5 тыс. По его словам, почти каждая пятая многоэтажка – недострой.

"Я называю это строительной рулеткой. 5 патронов – и один будет ваш. Как говорится, крутите барабан…" – говорит Глеба.

Чтобы узнать, сколько недостроев на самом деле, в правительстве запланировали некую "инвентаризацию". Кабинет министров предусмотрел ряд критериев, исходя из которых жилые дома, которые не ввели в эксплуатацию, будут вносить в своеобразный черный список. Речь идет об объектах, которые:

относятся к объектам строительства со средними (СС2) и значительными последствиями (СС3) – от пяти этажей и выше;
финансирование строительства осуществлялось с использованием привлеченных средств физических и/или юридических лиц;

объекты строительства не приняты в эксплуатацию в срок свыше двух лет с запланированной даты ввода в эксплуатацию согласно договорам, которыми привлечены средства физических и/или юридических лиц, или согласно проектной документации;
строительные работы на объекте строительства не производятся более двух последних лет.

О старте формирования списка местная власть должна оповестить граждан до 25 декабря. Подавать к нему информацию могут как физические, так и юридические лица. Жилье в тех домах, которые попадут в перечень, может значительно подешеветь.

Само собой, этот перечень не будет включать всех долгостроев, ведь каждый случай – уникален и может не попасть под критерии. Бывают случаи, когда по документам должен быть построен дом на 3-4 этажа, а по факту строится на 12, или же вокруг строительства идет только имитация работ. Но инвесторам, которые переживают, попадет ли их дом в список, стоит для начала узнать, зачем этот перечень и что дальше будет с долгостроями.

Зачем нужен список?

На каждый из домов в перечне должно быть заведено дело, которое включает, при наличии, информацию о техническом состоянии объекта, количестве проживающих людей, данные о заказчике, причину приостановки строительства и т.д. Фактически, собрана полная информация. Но зачем это Министерству? Будут ли они достраивать эти дома? Этого в правительстве пока не озвучили.

По словам юриста и консультанта по недвижимости Ивана Кудояра, подобный список создается не столько для того, чтобы выявить проблемные строительства, а скорее для того, чтобы собрать налоги. По его мнению, это первый шаг к созданию реестра строящейся недвижимости.

"Сначала будет реестр строящихся домов, потом – реестр квартир. О реестре строящихся квартир говорится давно. Он позволит Кабинету министров контролировать застройщика, чтобы не было двойных продаж. Но это делается не столько для того, чтобы помочь инвесторам, а чтобы было понятно, сколько строится квартир, за какую стоимость они продаются и сколько взимать налогов. Здесь речь идет об интересах государства", – говорит Кудояр.

В то же время Глеба уверен: создавать подобный список усилиями местной власти всей страны не имеет смысла. Ведь вся информация по строительствах уже есть в ДИАМ(бывшая ГАСИ), и ее можно было бы систематизировать гораздо быстрее.

Кабмин хочет контролировать застройщиков? dqxikeidqxidqrant

Что будут делать со списком дальше?

По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрия Питы, формирование перечня недостроев – это только первый шаг на пути решения проблемы. Дальше необходима "дорожная карта" по завершению этих объектов. Пита видит ее так:

Проведение технического, юридического и финансового аудита с расчетом сметы завершения строительства того или иного объекта.
Подтверждение количества граждан, которые вложили средства в тот или иной объект, и разработка механизма беспроблемного получения ими квартир по окончании строительства.

росов, вопросов разрешений на строительство, подключения к инженерным сетям, если, например, строительство велось незаконно или с нарушениями.
Привлечение девелоперов к достройке того или иного объекта взамен на различного рода преференции в виде выделения отдельных участков под их будущие проекты.
Привлечение коммерческих или иных кредитных организаций для предоставления льготных кредитов для завершения проекта.

Разработка механизмов инвестиционных конкурсов, в которых главными обязательствами застройщика стали бы регламентация сроков строительства, финансовые и технические возможности компаний по достройке и контроль за самим строительством.
Разработка эффективных механизмов во избежание появления новых недостроев.

"Хочу отметить, что на данный момент большинство новостроек сдается с несоблюдением графика: задержка составляет от 3 месяцев до 1,5 лет, – рассказывает Пита. – Причин тому несколько: девелоперские просчеты или непрофессиональный менеджмент, проблемы с местными органами власти, прошлогоднее фиаско реформы ГАСИ, отсутствие финансов (особенно, если реализация проекта ведется за средства инвесторов-покупателей жилья). В любом случае порядок определения недостроев выглядит очень важным в реформе градостроения и способен заложить фундамент решения проблемы недостроев. Другого пути решить эту проблему просто нет".

Что дальше будет со списком, есть ли какая-то "дорожная карта" дальнейших работ – в правительстве пока не оглашают. Глава партии "Слуга народа", депутат Елена Шуляк, анонсируя инвентаризацию долгостроев на своей странице в Facebook, лишь отметила: "Местные госадминистрации должны тщательно изучить актуальную ситуацию и придумать, что делать с долгостроями, чтобы люди наконец-то смогли решить жилищные проблемы".

Значит ли это, что проблему долгостроев хотят снять с государства и переложить на плечи местной власти? Глеба уверен: цель другая. Список формируют, чтобы выделить наиболее привлекательные объекты, которые можно передать "нужным" компаниям и закончить с максимальной выгодой: "Здесь хотят повторить схему "Укрбуда", когда самые выгодные строительства отдали под достройку за бюджетные деньги. Кто-то опять хочет миллиард долларов".

Чего ждать инвесторам?

Пока инвесторы недостроенных ЖК думают о том, попадут ли их дома в список и стоит ли попытаться продать проблемную недвижимость, эксперты уверяют: инвесторам инвентаризация пока никак не поможет. Ведь даже если дом попадет в список – достроить его пока никто не обещает.

"При чем тут инвесторы? – удивляется Глеба. – То, что государство пересчитает недострои, им не поможет. У каждого инвестора своя проблема. И что с того, что будет список? "Аркада" по нему достроит "Патриотику"? Нет. В первую очередь надо было не списки создавать, а посадить тех, кто дал разрешения на реконструкцию туалета со строительством ЖК без документов о землеотводе".

В целом, проблема сейчас не в самих долгостроях, а в системе, которая позволяет застройщикам работать по своим схемам и в итоге ни за что не отвечать. Поэтому даже если в Украине создадут реестр недостроев или достроят некоторые ЖК за счет государства – проблему это не решит. Ведь пока власть будет решать вопрос с одними комплексами, рядом уже будут вырастать новые.

Елена Бережнюк