“Зелена зона розбрату”: забудовник судиться з Київрадою через землю біля Київської фортеці

ТОВ “Компанія “Реал Груп” намагається в судовому порядку скасувати рішення столичної міськради від 2021 року, яким КО “Київзеленбуд” отримало дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення собі в постійне користування двох земельних ділянок на вул. Брановицького, 7-А.

Свої вимоги суб’єкт господарювання пояснює, зокрема, тим, що саме він є користувачем цієї землі (на ній розташоване його майно), що він виступає інвестором реконструкції розташованої поруч пам`ятки “Вали і рови Васильківського укріплення Київської фортеці” і що насправді на вказаних ділянках нема зелених насаджень, під обслуговування яких столична влада і вирішила оформити цю землю. Перемога компанії-позивача в цьому судовому спорі, схоже, дозволить їй добитися перегляду програної нею судової справи, в рамках якої ТОВка оскаржувала рішення Київради від 2023 року про передачу вказаних ділянок “Київзеленбуду”. На кону – реалізація серйозного проєкту: “Компанія “Реал Груп” планує збудувати на цій території 26-поверховий житловий комплекс, проти зведення якого кілька років тому виступали місцеві мешканці.

Як стало відомо КВ, 15 жовтня 2025 року Шостий апеляційний адмінсуд постановив відмовити ТОВ «Компанія «Реал Груп» (власник будівель, які розташовані на цій землі) в задоволенні його вимог щодо скасування рішення столичної міськради від 2021 року, яким комунальному об’єднанню (КО) “Київзеленбуд” було надано дозвіл на розробку проєкту землеустрою для подальшого відведення цієї землі в постійне користування для обслуговування зелених насаджень. Таким чином служителі Феміди залишили в силі вердикт суду першої інстанції, який також зайняв в цьому питанні сторону Київради і “Київзеленбуду”.

Вказаний спір багато в чому є вирішальним. Справа в тому, що навесні поточного року ТОВ «Компанія «Реал Груп» програло судовий спір щодо скасування “наступного” рішення міськради, від 2023 року, яким цю землю було відведено “Київзеленбуду”. Відповідно, якщо компанії вдасться переконати служителів Феміди у касаційній інстанції у справі щодо оскарження рішення про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою, вочевидь, їй можна буде розраховувати на перегляд вже програної справи за нововиявленими обставинами. Надалі же компанія, більш ніж очевидно, спробує отримати цю землю під забудову житловими висотками.

Передісторія

У березні 2012 року ТОВ «Компанія «Реал Груп» стало власником нежилих будівель площею близько 1,5 тис. кв.м. (склад, столярна майстерня, ремонтно-механічна майстерня тощо) на земельній ділянці на вул. Перспективній, 7-А площею 4897,51 кв.м. (близько 0,49 га) з обліковим кодом 79:046:001. Ця нерухомість раніше знаходилася у власності громади Києва – між зазначеним суб’єктом господарювання і Головним управлінням комунальної власності Київської міськдержадміністрації (КМДА) тоді було укладено відповідний договір її купівлі-продажу.

У серпні 2015 року “Компанія “Реал Груп” почала розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки під вказаним нерухомим майном для будівництва житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, підземними та наземними паркінгами та об`єктами інженерно-транспортної інфраструктури. При цьому, йшлося про вже землю площею 0,6723 га, яка мала з обліковий код №79:046:034 (це була вищезгадана ділянка з кодом 79:046:001 “плюс” прилегла територія). Ця ТОВка протягом 2015-2016 років навіть встигла отримати погодження на такий землевідвід від різних органів – Департаменту культури КМДА, Міністерства культури тощо. Але отримати цю землю в оренду компанія так і не змогла – фактично міськрада її не відвела.

Натомість 23 лютого 2021 року Київрада рішенням №55/96 надала КО “Київзеленбуд” дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення у постійне користування земельних ділянок на вул. Ігоря Брановицького, 7А. Йшлося саме про частину землі, на яку претендувало ТОВ “Компанія “Реал Груп” – дві ділянки орієнтовною площею 0,06 га та 0,15 га.

Через два з половиною роки, 13 липня 2023-го, міськрада рішенням №7004/7045 затвердила такий проєкт землеустрою і погодила передачу двох вищезгаданих ділянок площею 0,154 га і 0,064 га (кадастрові номери – 8000000000:79:046:0007 та 8000000000:79:046:0008) в постійне користування “Київзеленбуду” для обслуговування та експлуатації зелених насаджень.

Більша ділянка на карті порталу “Опендатабот”

У березні 2024 року ТОВ “Компанія “Реал Груп” звернулося до Господарського суду Києва із позовом щодо визнання протиправним і скасування останнього рішення, скасування державної реєстрації права постійного користування вказаними ділянками за “Київзеленбудом” тощо. В обґрунтування своїх вимог у компанії, зокрема, підкреслили, що ухвалення спірного рішення і державна реєстрація вказаних ділянок порушує її право на мирне володіння майном, обмежує її можливості вільно користуватись своїм нерухомим майном тощо. При цьому, в ТОВці зазначили, що де-факто саме вона була землекористувачем цієї ділянки ще після купівлі в громади комунальних приміщень.

25 червня 2024 року суд повністю відмовив “Компанії “Реал Груп” у задоволенні її вимог. Так, у суді, серед іншого, зазначили, що “позивач не оформив право користування ділянкою, як то передбачено земельним законодавством” – тобто, володіння майном не є “автоматичною” підставою для користування ділянкою, а розробка проєкту землеустрою не призвела до відведення цієї землі.

Утім, 27 листопада того ж року Північний апеляційний господарський суд задовольнив скаргу вказаної ТОВки на рішення суду першої інстанції. Так, колегія суддів вирішила, що “в разі набуття права власності на будівлю до набувача переходить право користування ділянкою, на якій вона розміщена, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача”. Також у суді підкреслили, що “власник нерухомого майна має право на користування ділянкою, на якій воно розташоване” і “ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна”.

Серед іншого, служителі Феміди зазначили, що в пояснювальній записці до спірного рішення, яка була підготовлена Департаментом земельних ресурсів КМДА, було вказано, що ці ділянки обліковуються саме за ТОВ “Компанія “Реал Груп”. Разом із тим, у цьому документі були вказані недостовірні дані стосовно того, що на цій землі відсутні будівлі та споруди.

Але в результаті компанії все ж не судилося святкувати успіх у цьому судовому спорі – 1 квітня 2025 року Касаційний господарський суд за скаргою Київради і КО “Київзеленбуд” повністю відмовив ТОВці в задоволенні позову.

Крім того, навесні 2025-го розпочався розгляд вищезгаданої справи за позовом ТОВ “Компанія “Реал Груп” щодо визнання протиправним і скасування рішення Київради №55/96 від 23 лютого 2021 року. Цей позов було подано компанією ще у липні 2021-го, але через ліквідацію Окружного адмінсуду Києва (ОАСК) його не було розглянуто, а тому справа потрапила до Івано-Франківського окружного адмінсуду.

Доводи ТОВки були схожими на ті, які вона наводила і в попередній справі – що саме вона є користувачем ділянки після набуття права власності на розташоване на цій землі майно тощо. Також у компанії повідомили, що “Київзеленбуд” не отримав від неї нотаріально посвідчену згоду на вилучення цієї землі. Крім того, у ТОВ “Компанія “Реал Груп” зазначили, що саме воно сплачує земельний податок за вказані ділянки, що воно виступає інвестором в реконструкції пам`ятки «Вали і рови Васильківського укріплення Київської фортеці (1832 -1839 рр.)», яка розташована на прилеглій території. На підставі яких угод компанія є цим інвестором, у судових рішеннях по цій справі не уточнюється, однак у 2019 році музей “Київська фортеця” дякував компанії за фінансову підтримку розкопок на вказаному укріпленні.

Також у компанії повідомили, що на цій землі відсутні зелені насадження – тобто, мовляв, вона не могла бути бути відведена під їхнє обслуговування. Серед іншого, у ТОВці зазначили, що за функціональним призначенням, відповідно до Детального плану території (ДПТ) ця земля належить частково до території середньоповерхової житлової забудови, частково до території громадських будівель і споруд та частково до вулиць та доріг (поза межами червоних ліній). Однак у цьому контексті цікавим є той факт, що цей ДПТ досі не було затверджено.

1 липня 2025 року Івано-Франківський суд повністю відмовив ТОВ “Компанія “Реал Груп” в задоволенні його вимог. Зокрема, у суді зазначили, що “станом на момент прийняття спірного рішення щодо надання “Київзеленбуду” дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок у постійне користування позивач не набув цивільних прав на земельну ділянку під нерухомим майном”. Як зазначалося вище, таким же був і недавній вердикт апеляційного суду.

Зазначимо, ще в 2020 році журналістка Ірина Шарпінська розповіла про те, про які порушення може йти мова, якщо буде реалізовано проєкт з житлової забудови вказаних ділянок.

Так, за її інформацією, згідно з погодженим Міністерством культури історико-містобудівним обґрунтуванням (ІМО), запланована висота має скласти 26 поверхів. При цьому, “Компанія Реал Груп” планує в рамках цього житлового комплексу збудувати наземно-підземний паркінг прямо в тілі «Валів і ровів Васильківського укріплення», яке є пам’яткою містобудування та архітектури національного значення. Також в ІМО зазначалося, що хоча Васильківське укріплення є історично архітектурною домінантою вказаної території, його територія нині хаотично забудована на 50-60%, а розташовані поруч висотні будівлі стилістично суперечать одна одній. У зв’язку з цим, як зазначає Ірина Шарпинська, оскільки все вже і так погано, огляд пам’ятки втрачено, а візуальні зв’язки з оточенням спотворені, у даному випадку історико-містобудівним обґрунтуванням було допущено висоту проєктованого житлового комплексу на рівні 80 м. Цікавим є і те, що керівництво музею “Київська фортеця” ще в 2017 році надало свою згоду на таку забудову.

Рендер майбутнього ЖК на вул. Брановицького, 7-А (із сайту архітектурного бюро “Ars Longa”)

Також за даними журналістки, ця та інші заплановані забудови у вказаній місцевості можуть спричинити пошкодження розташованих поруч житлових будинків. На цей факт, до слова, ще в 2018 році звертали увагу мешканці багатоповерхівок на Фортечному (стара назва – Тверський) тупику, які скаржилися на тріщини в своїх будинках.

Інші деталі

За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Компанія Реал Груп” було зареєстроване у квітні 2007 року. Його керівницею, засновницею та кінцевою бенефіціаркою є мешканка міста Надвірна Івано-Франківської області Олександра Бут.

Зазначимо, з моменту заснування компанії та до 2009 року її співвласницею була Ірина Горіна – заслужена економістка України і народна депутатка 6 та 7 скликань Верховної Ради від “Партії регіонів”. За час роботи у парламенті вона запам’яталася, зокрема, голосуванням за проєкт Закону «Про засади державної мовної політики» або так званий «Закон Ківалова-Колесніченка» (визначав, що при незмінності визнання української мови як державної істотно розширюється використання регіональних мов) у 2012 році та за “диктаторські закони” 2014 року. Крім того, у 2007-2008 роках співвласником “Компанії “Реал Груп” був Олександр Жевелюк – помічник-консультант нардеп 6 скликання парламенту Руслана Зозулі (обирався від “БЮТ”).

Як неодноразово повідомляла КВ, у столиці вистачає прецедентів будівництва житла впритул до об’єктів Київської фортеці та спроб таких забудов, і майже кожен такий випадок супроводжується скандалами.

Наприклад, у листопаді 2024 року столичні депутати погодили поновлення договору оренди земельної ділянки на вул. Старонаводницькій, 2-А, завдяки чому ТОВ “ЖК Старонаводницький” зможе будувати там 24-поверховий будинок з паркінгом. Народні обранці явно заплющили очі на те, що раніше їхні ж колеги пропонували вигнати цю компанію з даної землі через можливу загрозу руйнації розташованого поруч пам’ятника архітектури “Наводницька башта” (входить до комплексу споруд “Київської фортеці”). Більш того, крапку в питанні можливості забудовувати цю землю до сих пір не поставили суди.

Наразі мешканець одного із сусідніх будинків намагається оскаржити в судовому порядку містобудівні умови та обмеження (МУО), які були видані КМДА на проєктування цієї забудови, і навіть добився перегляду справи в апеляційному суді. Втім, вочевидь, оточення відомих бізнесменів Миколи Негрича і Олексія Ведмедєва, яке володіє компанією-орендарем і компанією-генпідрядником, і яким допомагають наразі в Київраді, не планує здаватися. Претензії до їхніх забудов зі сторони громадські і правоохоронних органів нікого не цікавлять.

Ще одне житлове будівництво може розвернутися буквально в одному кілометрі на північ, біля ще одного об’єкта Київської фортеці – башти №5. Завадити цьому намагається столичний адвокат Олександр Дядюк, який через суд добивається скасування МУО, якими КМДА у свій час дозволила проєктувати зведення на цій території площею понад 2 га будівель висотою до 73 метрів. Відомо, що через вимоги пам’яткоохоронного законодавства на відповідній землі можлива забудова висотою лише до 27 метрів. Також адвокат зазначає, що поява нових “свічок” порушить права мешканців сусідніх багатоповерхівок, які, зокрема, фактично залишаться без своїх прибудинкових територій.

Коріння вказаної історії сягає ще початку 2000-х років, коли Київрада продала цю землю ТОВ “ЛВ-Холдинг”. Надалі земельні ділянки декілька разів “ділилися” та перепродувалися, аж поки не опинилися у власності ТОВ “Голден Хілл” – компанії із орбіти скандально відомих братів Супруненків. За повернення цієї землі до державної власності бореться вже не перший рік і Міністерство оборони, але поки що безуспішно.

Крім того, у столиці вистачає кейсів, коли міська влада оголошує зелені зони, але не вирішує “земельно-майнові” питання, у зв’язку з чим такі сквери і заказники залишаються створеними лише “на папері”.

Так сталося, наприклад, у ситуації навколо ландшафтного заказника Протасів яр ім. Романа Ратушного. Київрада прийняла рішення щодо його створення ще в 2022 році, але ця ініціатива була приречена на “невиконання”. Головною причиною цього було те, що 16,5 га землі в межах цього заказника знаходяться у приватній власності. Ще минулоріч, у вересні, міськрада вирішила викупити ці ділянки і розташовані на них об’єкти нерухомості, але досі нічого такого не було зроблено. При цьому, за аналогією з ситуацією на вул. Брановицького, 7-А, власник вказаної землі у судовому порядку оскаржує створення заказника.

КО “Київзеленбуд” на правах в.о. директора з кінця березня 2025 року очолює Ольга Манько (на колажі праворуч). Це комунальне об’єднання знаходиться в підпорядкуванні Департаменту захисту довкілля та адаптації до зміни клімату КМДА, обов’язки директора якого з 31 травня 2025 року виконує заступник керівника цієї структури Сергій Сабуров. Діяльність даного департаменту з вересня 2025 року контролює заступник голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень Володимир Прокопів (також є депутатом міськради від “Європейської солідарності”, екссекретар міськради).

Департамент земельних ресурсів КМДА з 2 квітня 2021 року очолює Валентина Пелих (на колажі ліворуч). Наразі діяльність цього департаменту контролює заступник голови КМДА Владислав Андронов. Департаментом охорони культурної спадщини КМДА з 23 серпня 2023 року керує Марина Соловйова. Діяльність вказаного структурного підрозділу столичної мерії наразі контролює заступниця голови КМДА Ганна Старостенко.

Автор: Олександр Глазунов