Смарт-квартира з купою проблем: як забудовники дурять киян

Смарт-квартира з купою проблем: як забудовники дурять киян

У Києві відразу в кількох районах міста з’явилися квартири, вартість яких у рази нижча за ринкову. У Деснянському, Голосіївському та Дарницькому районах житло у три-чотириповерховому багатоквартирному будинку можна купити лише за 8-10 тис. доларів. Йдеться про квартири площею до 20 квадратів. Продавці заявляють, що це повноцінні квартири, а акційні ціни. Проте разом із таким житлом можна придбати цілу низку проблем, упевнені експерти.

Багатоквартирні будинки оформлені як індивідуальні та з’являються у приватному секторі. В результаті комунікаціями, розрахованими на одну родину, користується одразу 30 квартир.

Земля під будинком знаходиться у приватній власності, а оформити прямі договори на комунальні послуги буде дуже важко. І це лише частина можливих проблем майбутніх власників смарт-квартир. Про те, як забудовники навчилися обходити будівельні норми та чи варто ризикувати, читайте у матеріалі OBOZ.UA.

ЖК без назви та забудовник без імені: як продають найдешевші квартири Києва

Середня вартість однокімнатної квартири у столиці коливається від 1,2 тис. доларів за квадрат. Тобто, навіть за маленьку квартиру площею 30 квадратів у віддаленій від метро панельці доведеться заплатити близько 36 тис. доларів. Але це якщо купувати повноцінну квартиру. Для тих, хто має бюджет обмежений, забудовники розробили особливі пропозиції.

Квартири площею до 20 квадратів можна купити за ціною 8-10 тисяч доларів. Деякі з них – у пішій доступності до метро (наприклад, неподалік м. Бориспільська). Зараз на популярних майданчиках з оголошеннями продається близько 30 квартир.

В оголошеннях немає точної адреси, назви РК, інформації про забудовника. Але OBOZ.UA вдалося за допомогою фотографій з’ясувати адресу однієї з таких багатоповерхівок Джерельна, 61-Б. Як з’ясувалося, це приватний сектор. А навколо багатоквартирного будинку – приватні будинки. Житло найближчих сусідів продається за 136 тисяч доларів – і це будинок площею 105 квадратів. За даними з реєстру прав на нерухоме майно, площа будинку за адресою Джерельна, 61-Б становить 422 квадрати. Це індивідуальний будинок, що належить компанії "Білдінгтехнолоджі".

Власник фірми – забудовник Андрій Петренко. Йому належать десятки об’єктів нерухомості, у тому числі і по сусідству (за адресами Джерельна, 61-А, Джерельна, 61-Г, Джерельна 61-В). У приватному секторі купують землю (іноді кілька ділянок поряд об’єднують). Будують три-чотириповерховий багатоквартирний будинок та продають у ньому десятки квартир. При цьому, згідно з даними з виписки з реєстру прав на нерухоме майно, тип нерухомості – житловий будинок (має бути багатоквартирний будинок), а призначення землі – для індивідуального будівництва (має бути для будівництва багатоквартирного будинку).

В оголошеннях не вказують, що в будинку немає централізованого водопостачання та водовідведення. Натомість встановлять септик, який потрібно буде регулярно викачувати та платити за це. Тобто всі каналізаційні води з дому потраплятимуть до спеціально обладнаного резервуару, який збудують у дворі. Хтось повинен постійно за ним стежити і ще перед його заповненням викликати асенізатор. Це спеціальна техніка, яка очистить резервуар. І за це платитимуть мешканці будинку.

А воду доведеться качати зі свердловини.

Зв’язатися з Андрієм Петренком не вдалося. Проте журналіст OBOZ.UA представився покупцем та звернувся до менеджера забудовника Юлії.

На запитання, чому вартість житла нижча за ринкову, дівчина відповіла: "бо ще будується ЖК, тому що лютий у нас неприбутковий місяць. Ну і зараз весняні свята, ось ціна акційна. Але дуже скоро вона зросте, то ви можете ще купити по акційній ціною".

Звичайно, ні про те, що "ЖК" оформлено як індивідуальний будинок, ні про відсутність централізованого водопостачання та водовідведення пані менеджер сама не розповіла. Саме це і є чи не головними причинами низької ціни. Однак на уточнюючі питання Юлія все ж таки визнала: "буде септик і свердловина". На запитання щодо наявності у проєкту, дозвільних документів продавець зазначила, що для такого будинку вони не потрібні.

Юрист, експерт з нерухомості Іван Кудояр розповідає OBOZ.UA: подібні будинки завжди будуть проблемними. "Ви розумієте, коли будується така будівля, то і земля, і всі комунікації, і місця загального користування – все належить приватній особі", – каже юрист.

Також, на відміну від випадку із багатоквартирним будинком, з індивідуальними будинками доведеться сплачувати податок на землю. Коли багатоквартирний будинок будується, земля береться в оренду, будинок здається в експлуатацію і земля повертається місту. Тобто податок на землю не сплачується. У цій ситуації податок на землю платити треба буде завжди. Це може бути 5-10 тис. грн на рік , Залежно від оцінки. Це невелика сума, але її потрібно платити", – додає юрист.

Також є проблема оформлення права власності у таких квартирах, додає Кудояр. Інженер БТІ (бюро технічної інвентаризації) розробляє технічні паспорти додому та "квартири", потім з цими документами знаходять реєстратора, який погоджується заплющити очі на велику кількість проблем та реєструє право власності на квартиру.

Архітектор Олег Гречух у коментарі OBOZ.UA додає: інфраструктура у приватному секторі розрахована на певну кількість мешканців. Якщо густота району зростає, то миттєво виникають проблеми з комунальними послугами, насамперед із електроенергією. Якщо на приватний будинок можуть виділити потужність на одну сім’ю, а насправді там мешкає 30 таких сімей, можуть виникнути проблеми з енергопостачанням.

"Територія, яка хаотично забудовується, надовго втрачає свою привабливість. Те, що руйнується такою забудовою, дуже важко відновити", – каже архітектор.

Чи варто ризикувати: що кажуть експерти з питань нерухомості

Ситуація, коли в індивідуальних будинках влаштовують квартири, не є рідкістю, – розповідає OBOZ.UA виконавчий директор Асоціації фахівців з нерухомості Юрій Піта. До нього зверталися покупці, які цікавилися покупкою квартири у подібному будинку. "Я пояснив усі проблеми, розповів про всі ризики. Але людина повинна сама вирішувати", – пояснює Піта.

Проте ті ріелтори, які продають квартири у таких будинках, ці ризики не озвучують. Тому потенційні покупці про майбутні проблеми дізнаються з часом. У найгіршому випадку – коли квартира вже буде куплена.

"Я б не сказав, що це масова така забудова, але так будують уже років 10. Є такі об’єкти на ринку нерухомості. Вони можуть бути проблемними. Юридично це не дуже правильно. Правдами та неправдами реєструють право власності. Проблеми можуть бути з комунікаціями", – каже Піта.

Якщо у випадку реклами банківського продукту законодавством заборонено приховувати важливу інформацію від клієнта, вказувати неправильні дані про розмір ставки тощо, то у випадку реклами нерухомості ні закон, ні правила порталів нерухомості продавців не зобов’язують вказувати в оголошеннях важливу інформацію про будинок чи квартирі. Тому частину будинку можуть називати квартирою, а про "особливості" з водопостачанням та водовідведенням у майбутніх квартирах покупця можуть не інформувати.

Страждають від такої ситуації не лише майбутні власники житла. Киянка Олена Кордунова, яка мешкає по сусідству з новобудовою на вулиці Джерельна, розповіла: вже зараз вранці на вулицях затори, інфраструктура (зокрема дороги) не розрахована на появу десятків нових мешканців.

Крім того, власники сусідніх будинків споживають воду зі свердловин та бояться, що якщо в багатоповерхівці будуть порушені санітарні норми під час використання септика, постраждати можуть усі сусіди.